宅建士 権利関係 問76｜共用部分の変更・管理行為

共用部分の保存行為（現状を維持する行為）は各区分所有者が単独で行うことができます（区分所有法18条1項ただし書）。よってエが正答です。

区分所有法18条1項は「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は各共有者が単独ですることができる」と定めます。エは正確であり正答。アについて、共用部分の変更（形状又は効用の著しい変更を伴うもの）は、区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上（規約で2分の1を超える割合まで引き下げ可。瑕疵の除去やバリアフリー化のための変更は3分の2以上）の多数による集会の決議で決します（区分所有法17条1項・5項。2026年4月1日施行の改正後）。「過半数で決する」とするアは誤り。ウについて、共用部分の管理（変更に至らない利用・改良）は「集会の普通決議」（出席した区分所有者及びその議決権の各過半数：39条1項）で決します（区分所有法18条1項本文）。「全員合意が必要」とするウは誤り（過半数で足りる）。イについて、共用部分の変更が特定の区分所有者の権利に「特別の影響を及ぼすべきとき」は承諾が必要ですが（区分所有法17条2項）、全ての変更において個別承諾が必要なわけではありません。「常に必要」とするイは誤り。

区分所有法における共用部分の行為類型と決議要件の整理は宅建試験の核心事項です。①保存行為（現状維持・緊急修繕等）：各区分所有者が単独で可能（区分所有法18条1項ただし書）、②管理行為（利用・改良：共用部分の大規模修繕等で形状・効用の著しい変更を伴わないもの）：集会の普通決議（出席した区分所有者及びその議決権の各過半数：区分所有法18条1項本文・39条1項）、③重大変更（形状・効用の著しい変更を伴うもの：増築・用途変更等）：区分所有者及び議決権の各過半数の出席を要件として、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の特別決議（区分所有法17条1項）が原則です。2026年4月1日施行の改正後は、規約で4分の3を下回る割合（2分の1を超える割合に限る）を定めることができ、瑕疵の除去やバリアフリー化のための変更は3分の2以上で足ります（同条1項・5項）。変更行為に一部の区分所有者の専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは当該区分所有者の承諾が必要（区分所有法17条2項）であり、例えば専有部分への立ち入り・接続・付加等が伴う場合に生じます。宅建実務では、購入したマンションの大規模修繕工事の実施状況と今後の計画（修繕積立金の充当予定）の確認が投資判断・居住判断の重要要素です。特に10年・20年・30年の大規模修繕サイクルに対して修繕積立金が不足している場合（一時金徴収リスク）の説明義務があります。