宅建士 権利関係 問76：区分所有法
（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-11）
区分所有建物における共用部分の変更・管理に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、最も適切なものはどれか。
- ア共用部分の変更（その形状または効用の著しい変更を伴うもの）は、区分所有者及び議決権の各過半数で決することができる。
- イ共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、各区分所有者が単独で行うことができる。正答
- ウ共用部分の管理（変更に至らない利用・改良）は、区分所有者全員の合意が必要である。
- エ共用部分の変更（重大変更）について、特定の区分所有者の利害に影響を与える変更の場合は、その者の個別承諾が常に必要となる。
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共用部分の保存行為（現状を維持する行為）は各区分所有者が単独で行うことができます（区分所有法18条1項ただし書）。よってイが正答です。
区分所有法18条1項は「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は各共有者が単独ですることができる」と定めます。イは正確であり正答。アについて、共用部分の変更（形状・効用の著しい変更）は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数決が必要です（区分所有法17条1項ただし書）。「過半数で決する」とするアは誤り（通常の管理行為は過半数・重大変更は3/4以上）。ウについて、共用部分の管理（変更に至らない利用・改良：軽微な変更）は「集会の普通決議（各過半数）」で決します（区分所有法18条1項本文）。「全員合意が必要」とするウは誤り（過半数で足りる）。エについて、共用部分の変更が特定の区分所有者の権利に「特別の影響を及ぼすべきとき」は承諾が必要ですが（区分所有法17条2項）、全ての変更において個別承諾が必要なわけではありません。「常に必要」とするエは誤り。
区分所有法における共用部分の行為類型と決議要件の整理は宅建試験の核心事項です。①保存行為（現状維持・緊急修繕等）：各区分所有者が単独で可能（区分所有法18条1項ただし書）、②管理行為（利用・改良：共用部分の大規模修繕等で形状・効用の著しい変更を伴わないもの）：集会の普通決議（各過半数：区分所有法18条1項本文）、③重大変更（形状・効用の著しい変更を伴うもの：増築・用途変更等）：集会の特別多数決（各3/4以上：区分所有法17条1項ただし書）が原則ですが、規約で決議要件を区分所有者数のみの過半数（定数要件の緩和）にすることも可能（区分所有法17条1項ただし書・規約で別段の定め可）です。変更行為に一部の区分所有者の専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは当該区分所有者の承諾が必要（区分所有法17条2項）であり、例えば専有部分への立ち入り・接続・付加等が伴う場合に生じます。宅建実務では、購入したマンションの大規模修繕工事の実施状況と今後の計画（修繕積立金の充当予定）の確認が投資判断・居住判断の重要要素です。特に10年・20年・30年の大規模修繕サイクルに対して修繕積立金が不足している場合（一時金徴収リスク）の説明義務があります。
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：出典：不動産適正取引推進機構（RETIO）公表の出題範囲（宅地建物取引士試験）を参照した合格ナビ独自作成 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-11）。
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執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報） ／ 宅地建物取引業法・改正民法・借地借家法・建築基準法・都市計画法・盛土規制法（R5）・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。