宅建士 権利関係 問78｜義務違反者への措置

区分所有法では義務違反行為への対応が段階的に定められています。行為の停止等の請求（区分所有法57条）が基本で、使用禁止請求（58条）は57条の請求では障害の除去が困難なとき、競売請求（59条）は他の方法では障害の除去が困難なときに限って認められます。よってイが正答です。

区分所有法57条〜60条の義務違反者への措置は段階的な構造です。イは各措置の関係（補充性）を正確に述べており正答。①行為の停止等の請求（区分所有法57条）：訴訟外でも請求でき、訴訟を提起するには集会の決議（普通決議）が必要（同条2項）。②使用禁止の請求（区分所有法58条）：区分所有者及び議決権の各過半数が出席した集会で、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の決議（同条2項。2026年4月1日施行の改正後）と弁明の機会（同条3項）を経て、訴えで請求。③区分所有権の競売請求（区分所有法59条）：②と同じ決議・弁明の機会を経て（同条2項）、訴えで請求し、判決確定後6か月以内に競売を申し立てる（同条3項）。アについて、競売請求（区分所有法59条）には上記の集会決議と訴えの提起が必要です。「集会を開かずとも直ちに請求できる」とするアは誤り。ウについて、使用禁止請求（区分所有法58条）の決議は出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の特別決議が必要です（区分所有法58条2項）。「過半数の普通決議で可能」とするウは誤り。エについて、区分所有法60条は占有者（賃借人等）に対する契約の解除及び専有部分の引渡しの請求であり、管理者が区分所有権を直接取得する制度はありません。「管理者が直接取得する」とするエは誤り。

区分所有法57条〜60条の義務違反者排除制度は区分所有者の基本的権利（所有権・居住権）を制限するため、厳格な要件と段階的な手続が設けられています。第1段階：行為の停止等の請求（区分所有法57条）。訴訟外の請求もでき、訴訟を提起するには集会の決議が必要（同条2項）。管理者又は集会で指定された区分所有者が訴訟を追行できる（同条3項）。行為の結果の除去・予防措置も請求できる。第2段階：使用禁止の請求（区分所有法58条）。出席者の各4分の3以上の特別決議（2026年4月1日施行の改正後）と弁明の機会を経て、訴えで相当期間の専有部分使用禁止を請求。使用禁止中も管理費・修繕積立金の支払義務は継続（所有権を保持しているため）。第3段階：競売請求（区分所有法59条）。同様の特別決議と弁明の機会を経て、訴えで区分所有権及び敷地利用権の競売を請求し、判決確定後6か月以内に競売を申し立てる（同条3項）。競売を申し立てられた区分所有者やその者の計算で買い受けようとする者は買受けの申出ができません（同条4項）。占有者に対する引渡し請求（区分所有法60条）：占有者（賃借人等）が義務違反を行う場合、同様の特別決議を経て、訴えで占有者の契約の解除及び専有部分の引渡しを請求できます。実務上、マンション管理組合の法務対応において、段階的な措置手続（内容証明郵便→口頭での注意→集会決議→訴訟等）を管理規約・管理組合規則で明文化することが重要です。宅建業者は購入前に義務違反の経緯・係争中の案件の有無を調査・説明する義務があります。