宅建士 権利関係 問79｜復旧決議・建替え決議の違い

建替えには厳格な要件が設けられており、原則として区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数決が必要です（区分所有法62条1項）。2026年4月1日施行の改正で、耐震性不足・火災安全性不足・外壁等の剥落のおそれ・給排水設備の損傷等・バリアフリー基準不適合の建物については各4分の3以上に緩和されました（同条2項）。5分の4以上の賛成があれば建替え決議ができる点は変わらないため、ウが正答です。

区分所有法62条1項は「集会においては、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（建替え決議）をすることができる」と定めます。ウは正確であり正答。アについて、大規模滅失（価格の2分の1超）の場合の復旧は、各区分所有者が単独でできるのではなく、集会の特別決議が必要です（区分所有法61条5項：区分所有者及び議決権の各過半数が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上。2026年4月1日施行の改正後）。「単独で復旧できる」とするアは誤り。イについて、小規模滅失（価格の2分の1以下）の場合は、各区分所有者が滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧できるのが原則であり（区分所有法61条1項本文。工事着手前に復旧決議等があったときを除く）、集会で復旧決議をすることもできます（同条3項。普通決議）。「各4分の3以上の多数による決議によらなければできない」とするイは誤り。エについて、建替え決議があったときは、集会を招集した者が不賛成者に参加するか否かを書面で催告し（区分所有法63条1項）、2か月以内に回答しない者は参加しない旨を回答したものとみなされ（同条3項・4項）、その後2か月以内に賛成者等は不参加者に区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すよう請求できます（同条5項）。「いかなる場合も退去させられない」とするエは誤り。

区分所有法の滅失・復旧・建替えのスキームは、区分所有建物の経年劣化と大規模災害後の対応において重要な制度です。【復旧（区分所有法61条）】小規模滅失（2分の1以下）：①各区分所有者が滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧できる（区分所有法61条1項本文。共用部分の復旧費用は他の区分所有者に持分割合で償還請求できる：同条2項）、②集会の普通決議で復旧決議ができる（同条3項）。大規模滅失（2分の1超）：区分所有者及び議決権の各過半数が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上の多数による復旧決議（同条5項。2026年4月1日施行の改正後）。復旧決議に賛成しなかった者には買取請求の制度があります（同条以下）。【建替え（区分所有法62条・63条）】建替え決議は原則として区分所有者及び議決権の各5分の4以上（62条1項）、耐震性不足等の建物では各4分の3以上（同条2項）。集会の招集通知は会日の少なくとも2か月前に発し（同条6項）、会日の少なくとも1か月前までに説明会を開く（同条8項）。決議後、集会招集者が不賛成者に参加するか否かを書面で催告し（63条1項）、2か月以内に回答しない者は不参加とみなされ（同条3項・4項）、その後2か月以内に賛成者等は不参加者に区分所有権及び敷地利用権の時価での売渡しを請求できます（同条5項）。マンションの建替え等の円滑化に関する法律は、建替組合による事業やマンション敷地売却制度等を設け、老朽化マンションの再生を促進しています。宅建実務では、築年数の古い物件の媒介で、建替え計画の有無・修繕積立金の状況・大規模修繕の履歴を調査することが重要です。マンション管理士・管理業務主任者試験では、大規模滅失と小規模滅失の復旧手続の違い、建替え決議（原則5分の4・一定の建物は4分の3）との区別が重要な比較論点です。