宅建士 権利関係 問80：区分所有法

建替え決議の集会では、新たに建築する建物の設計の概要・費用の概算・費用の分担案・再建建物の区分所有権の帰属案を定める必要があります（区分所有法62条2項）。ウが正答です。

区分所有法62条2項は「建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。一 新たに建築する建物（再建建物）の設計の概要、二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額、三 費用の分担に関する事項、四 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項」と定めます。ウは正確であり正答。アについて、建替え決議のための集会招集通知は「少なくとも会日の2か月前」に発しなければなりません（区分所有法62条4項）。通常の集会通知（1週間前）より大幅に早い事前通知が義務付けられています。「1週間前で足りる」とするアは誤り（2か月前が必要）。イについて、建替え決議成立後に賛成しない区分所有者に対しては、決議参加者等から「区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すよう催告」され、期限内に賛成等の回答をしない場合「売渡し請求権」が行使されます（区分所有法63条4項）。時価での売買による解決であり「直ちに強制的に退去」させることはできません。イは誤り。エについて、建替え決議成立後の敷地持分の処理は「再建建物の区分所有権の帰属に関する事項」として決議で定めます（区分所有法62条2項4号）。反対者が売渡し請求に応じた後、その持分が賛成者等に移転します（区分所有法63条4〜6項）。「自動的にすべての持分を取得する」とするエは誤り（所定の手続が必要）。

建替え決議（区分所有法62条）は、所有権の強制的変換を伴う重大な決議であるため、厳格な要件と手続が設けられています。決議要件：区分所有者の頭数及び議決権の各5分の4以上（2022年の改正議論：高齢化・高経年マンション対策として引き下げ論あり、現行法は4/5以上維持）。決議内容（区分所有法62条2項）：①再建建物の設計概要、②費用概算（取壊し＋建替え）、③費用分担方法、④再建建物の区分所有権帰属。事前通知義務（区分所有法62条4項）：2か月前通知義務（通常の集会1週間前より長い：大規模決議への準備期間確保のため）。不参加者への対応（区分所有法63条）：①催告（賛成または不参加確定の回答を2か月以内に求める）、②売渡し請求（不参加確定後2か月以内に時価で売渡し請求可）。2014年の「マンション建替え円滑化法」改正では、耐震性不足のマンションに対して一定の容積率緩和（用途地域内の制限の緩和）を受ける特例（マンション敷地売却制度）が創設されました。宅建実務では、築40年超のマンション等を仲介する際、建替え計画の有無・管理組合の方針・近隣の建替え事例の調査が媒介の付加価値を高めます。2022年の「マンション建替え等の円滑化に関する法律」改正では耐震性不足に加えて外壁等の老朽化を理由とした「マンション敷地売却制度」の対象拡大が行われており、マンション管理士・不動産鑑定士試験では建替え決議の2か月前通知義務・売渡し請求権の行使期限・費用分担案の決議内容の4要件を正確に問う出題が増えています。