宅建士 権利関係 問81｜団地の管理

一団地に複数の建物があり、その土地をそれらの建物の所有者が共有している場合、その所有者は全員で、その土地を管理するための団体を作ることができます（区分所有法65条）。この団体は、建物がマンションのような区分所有建物であるかどうかにかかわらず成立します。ウはこの点を正しく述べており正答です。

区分所有法65条は「一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設…がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者…は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成…することができる」と定めます。条文の「専有部分のある建物にあつては、区分所有者」という括弧書きは、共有者が区分所有建物の所有者である場合にその区分所有者を指すという意味であり、団地内建物のすべてが戸建てで区分所有建物を含まない場合でも、土地又は附属施設が共有に属していれば団体は成立します。ウはこの点を正確に述べており正答です。イは、団地建物所有者の団体の構成員は団地建物所有者全員であり、役員のみで構成されるものではないため誤りです。アは、69条1項が、建替え承認決議について「議決権の過半数…を有する団地建物所有者が出席し、出席した団地建物所有者の議決権の4分の3以上の多数による承認の決議」を要求しており、過半数の賛成では足りないため誤りです。エは、69条5項が、建替え承認決議に係る建替えが他の建物の建替えに特別の影響を及ぼすときは、その他の建物の区分所有者（又は所有者）の一定割合の賛成が別途必要であると定めており、常に他の建物の同意が不要とはいえないため誤りです。

団地に関する区分所有法の規定（65条〜70条）は、単棟の区分所有建物の管理（1条〜64条）とは別に、複数棟の建物と共有の土地・附属施設からなる団地の管理関係を規律します。団地建物所有者の団体（65条）の成立要件は、①一団地内に数棟の建物があること、②その団地内の土地又は附属施設が、それらの建物の所有者（区分所有建物であれば区分所有者）の共有に属することの2点であり、団地内建物のいずれかが区分所有建物である必要はなく、戸建て住宅のみからなる団地であっても、土地又は附属施設の共有という要件を満たせば成立します。団地建物所有者の団体の構成員は、共有者である団地建物所有者全員であり、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができます（65条）。団地内建物の建替え承認決議（69条）は、団地内の特定の建物（特定建物）を取り壊して新たに建物を建築しようとする場合に、その敷地が団地建物所有者の共有に属することを前提として、団地建物所有者の団体又は団地管理組合法人の集会での承認を要求する制度です。要件は、①議決権の過半数を有する団地建物所有者が出席すること、②出席した団地建物所有者の議決権の4分の3以上の多数による承認、の2段階であり、特定建物が耐震性不足等の建替え決議要件緩和事由（62条2項各号）に該当する場合は、この4分の3が3分の2に軽減されます（69条8項）。また、建替え承認決議に係る建替えが他の建物の建替えに特別の影響を及ぼすときは、その他の建物の区分所有者全員の議決権の4分の3以上を有する区分所有者（区分所有建物でない場合はその所有者）の賛成が別途必要とされます（69条5項）。マンション管理実務では、団地型マンションの一部の棟のみを建て替える場合の手続の複雑さ（各棟の建替え決議に加え、団地全体での承認決議が必要となる場合があること）を正確に理解することが重要です。