宅建士 権利関係 問81：区分所有法

区分所有法の団地規定（区分所有法65条以下）は、一団地内に1棟以上の区分所有建物が存在することが適用要件です。区分所有建物が1棟も含まれない場合は適用されません。よってアが正答です。

区分所有法65条は「一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地または附属施設がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあっては区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者は全員で団体を構成し、この章の定めるところにより集会を開き、規約を定め管理者を置くことができる」と定め、区分所有建物が含まれない純粋な一般建物群には適用がありません。アは正確であり正答。イについて、団地管理組合（区分所有法65条の団体）は、一団地内の全建物の所有者（区分所有者を含む）が構成員です。「互選で選任された役員のみで構成」とするイは誤り（全所有者が構成員）。ウについて、団地共用部分の変更（形状・効用の著しい変更）は、団地管理組合の集会において「各4分の3以上」の多数決が必要です（区分所有法66条・17条準用）。「各過半数で決する」とするウは誤り（3/4以上が必要）。エについて、団地内の特定棟の建替えには「各棟の建替え決議（各4/5以上）」に加えて「団地建物所有者全員で構成する団地管理組合の集会における、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上の多数決」が必要です（区分所有法69条）。「他の棟の合意なく単棟建替え可能」とするエは誤り（一定の団地全体の多数決が必要）。

団地の区分所有法適用（区分所有法65条〜70条）は単棟マンション管理より複雑です。団地管理組合の成立要件は①一団地（土地的一体性）、②団地内の土地または附属施設が数棟の所有者の共有、③1棟以上の区分所有建物の存在です。団地の管理構造は「二層構造」であり、各棟の管理組合（棟管理組合）と団地全体の管理組合（団地管理組合）が並存します。共用部分・附属施設・団地共有土地は団地管理組合が管理し、各棟固有の共用部分・設備は棟管理組合が管理します。団地内棟の建替え（区分所有法69条）の要件は、①各棟の建替え決議（区分所有者及び議決権の各4/5以上：区分所有法62条1項）に加えて、②団地建物所有者全員の集会（団地総会）において「4/5以上の多数決」が必要（区分所有法69条2項）です。ただし隣接棟への影響が少ない等の要件（区分所有法69条2項）を満たす場合は「3/4以上の多数決」で足りる特例もあります（区分所有法69条3項）。宅建実務では、団地型マンション（公団住宅・大規模分譲マンション等）の売買仲介において、①団地管理組合と棟管理組合の二重管理体制の説明、②団地全体の総会議事録・管理費・修繕積立金の状況（団地分と棟分を区別した二重の費用構造）の開示が重要事項説明の内容です。令和3年区分所有法改正（所有者不明共有物対応）では団地型マンションの共有土地の管理・変更決議の運用が整備されており、マンション管理士試験では団地管理組合（区分所有法65条以下）と棟別管理組合の意思決定の重複・優先関係が複合問題として出題されます。