宅建士 権利関係 問82｜管理組合法人

管理組合法人の設立には集会の特別決議（区分所有者及び議決権の各過半数が出席し、出席者の各4分の3以上）と主たる事務所の所在地での登記が必要です（区分所有法47条1項）。登記によって法人格を取得します。よってイが正答です。

区分所有法47条1項は、3条の団体は、集会において、区分所有者及び議決権の各過半数が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによって法人となると定めます（2026年4月1日施行の改正で出席者を基準とする決議に変更）。同条2項はこの法人を「管理組合法人」と称すると定めます。イは正確であり正答。アについて、管理組合法人の設立には上記の集会決議と登記が必要です（区分所有法47条1項）。「登記不要で法人格取得」とするアは誤り（登記が成立要件）。ウについて、管理組合法人設立後も、共用部分の保存行為は各共有者（区分所有者）がすることができます（区分所有法18条1項ただし書）。「一切できなくなる」とするウは誤り。エについて、区分所有法47条8項は「管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる」と定めます。「訴訟当事者になれない」とするエは誤り。

管理組合法人（区分所有法47条〜56条）は、権利能力なき社団である通常の管理組合（区分所有法3条の団体）に法人格を付与する制度です。法人化のメリットは①管理組合名義での不動産登記・銀行口座開設・契約締結が可能となる、②理事が法人の代表として法的責任主体となる（管理者個人の責任を限定できる）、③区分所有者が変わっても組合の法的地位が継続するなどがあります。管理組合法人の機関構成は①理事（区分所有法49条：各区分所有者の互選または集会決議で選任）、②監事（区分所有法50条）です。理事は法人を代表し（区分所有法49条）、管理組合法人は規約又は集会の決議により区分所有者のために原告又は被告となることができます（区分所有法47条8項）。管理組合法人の財産で債務を完済できないときは、各区分所有者は共用部分の持分割合（14条の割合。規約で別段の負担割合を定めた場合はその割合）で弁済の責任を負います（区分所有法53条1項：連帯責任ではなく分割責任）。解散事由（区分所有法55条）は建物の全部滅失・専有部分がなくなったこと・集会の決議などです。宅建業者が区分所有建物（法人管理）を仲介する場合、管理組合法人の理事会議事録・総会議事録・貸借対照表（管理費特別会計を含む）の確認が重要事項説明の前提作業となります。