宅建士 権利関係 問83：区分所有法

規約共用部分（規約で共用部分とされた部分：例えば管理室・集会室・倉庫等）の定めは、登記をしなければ善意の第三者に対抗できません（区分所有法4条2項）。よってイが正答です。

区分所有法4条2項は「専有部分の規定は、共用部分には、適用しない。ただし、規約で共用部分とされたもの（規約共用部分）については、その旨の登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と定めます。イは正確であり正答。アについて、法定共用部分（廊下・階段・エレベーター・外壁等の構造上不可分のもの：区分所有法4条1項）は登記なしに第三者対抗力を持ちますが、規約共用部分は登記がなければ善意の第三者に対抗できません。「登記不要で対抗できる」とするアは誤り（規約共用部分については登記が必要）。ウについて、規約共用部分の廃止（規約変更）には集会の特別多数決（各3/4以上）が必要です（区分所有法31条1項）。また廃止後に専有部分として登記し直すには一定の手続が必要です。「常に自由にできる」とするウは誤り（3/4以上の決議が必要）。エについて、区分所有建物の登記申請は原則として区分所有者全員または管理者が申請権限を持ちますが、単独申請という法律上の根拠は区分所有法・不動産登記法上明確ではなく、通常は区分所有者全員の意思確認手続が必要です。「単独申請可能」とするエは誤り。

区分所有建物の共用部分には①法定共用部分（区分所有法4条1項：廊下・階段・エレベーター・玄関ホール・外壁・屋根・柱・基礎等・構造上の共用部分）と②規約共用部分（区分所有法4条2項：規約で共用部分と定めた部分：管理室・集会室・倉庫・電気・ガス等の機械室等）があります。対抗要件の違いが重要です。法定共用部分：第三者への対抗に登記不要（構造上明確なため：区分所有法4条1項）。規約共用部分：第三者への対抗に登記が必要（区分所有法4条2項後段）。不動産登記法では、区分建物の表示の登記（土地家屋調査士管轄）において規約共用部分の登記として「規約共用部分である旨を登記する」ことが規定されています（不動産登記法58条1項：「建物が区分建物である場合において規約による共用部分を定めたときは、その旨を登記しなければならない」）。宅建業者の重要事項説明（宅建業法35条1項6号）では、規約共用部分の内容（集会室の有無・使用ルール・費用負担等）の確認と開示が必要です。また規約共用部分の廃止（専有部分化）によって管理費・修繕積立金の分担関係・持分割合が変動する場合があるため、買主への説明が重要です。