宅建士 権利関係 問83｜規約共用部分の登記

規約共用部分（規約で共用部分とされた部分：例えば管理室・集会室・倉庫等）の定めは、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できません（区分所有法4条2項）。よってイが正答です。

区分所有法4条2項は「第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない」と定めます。イは正確であり正答。アについて、法定共用部分（廊下・階段・エレベーター・外壁等：区分所有法4条1項）は構造上区分所有権の目的とならないため登記なしに第三者に主張できますが、規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。「登記不要で対抗できる」とするアは誤り。ウについて、規約共用部分の定めを廃止するには規約の変更（廃止）が必要であり、集会の特別決議（区分所有法31条1項）等を経なければなりません。「管理者の判断のみでできる」とするウは誤り。エについて、共用部分である旨の登記は、その建物の表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は申請することができません（不動産登記法58条2項）。「管理者が単独で申請できる」とするエは誤り。

区分所有建物の共用部分には①法定共用部分（区分所有法4条1項：廊下・階段・エレベーター・玄関ホール・外壁・屋根・柱・基礎等・構造上の共用部分）と②規約共用部分（区分所有法4条2項：規約で共用部分と定めた部分：管理室・集会室・倉庫・電気・ガス等の機械室等）があります。対抗要件の違いが重要です。法定共用部分：第三者への対抗に登記不要（構造上明確なため：区分所有法4条1項）。規約共用部分：第三者への対抗に登記が必要（区分所有法4条2項後段）。不動産登記法では、「共用部分である旨の登記」は建物の表示に関する登記として行われ（不動産登記法58条1項）、その建物の表題部所有者又は所有権の登記名義人しか申請できません（同条2項）。宅建業者の重要事項説明（宅建業法35条1項6号）では、規約共用部分の内容（集会室の有無・使用ルール・費用負担等）の確認と開示が必要です。また規約共用部分の廃止（専有部分化）によって管理費・修繕積立金の分担関係・持分割合が変動する場合があるため、買主への説明が重要です。