宅建士 権利関係 問87：区分所有法

専有部分（区分所有権の目的）として認められるには、①構造上の独立性（壁・床・天井で他と区画されている）と②利用上の独立性（独立した出入り口等で自立して利用できる）の両方の要件を満たす必要があります（区分所有法2条3項）。よってイが正答です。

区分所有法2条3項は「専有部分とは区分所有権の目的たる建物の部分をいい、同条1項の数個の区分して所有することができる部分（建物の区分された部分で独立して住居・店舗・事務所または倉庫その他建物としての用途に供することができるもの）」を指します。専有部分の要件は①構造上の独立性（壁・床・天井等で他部分から区画されていること）と②利用上の独立性（独立した出入り口等による単独利用可能性）の二要件です。イは正確であり正答。アについて、区分所有法は「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができるものがあるとき」に適用されます（区分所有法1条）。一棟の建物でも複数の区分所有者が存在すれば適用されます。「複数の棟が必要」とするアは誤り（一棟でも可）。ウについて、電気・ガス・水道等の附属設備（配管・配線等）は、専有部分に設置されていても共用設備に当たる場合があります（区分所有法4条1項・2項：一体性のある設備は共用部分）。「当然に専有部分」とするウは誤り（判断が必要）。エについて、区分所有法および建築基準法には専有部分の最小面積基準は定められておらず、構造上・利用上の独立性が認められれば広さに関わらず専有部分たり得ます（ただし建設基準法の居室等の最小基準はあり）。「法定最小面積がある」とするエは誤り。

区分所有法1条・2条の専有部分の要件（構造上の独立性・利用上の独立性）の解釈は裁判所・実務で積み重ねられてきました。構造上の独立性：他の部分と壁（仕切り壁・間仕切壁）・床・天井等によって区画されていること。問題になるのは「内部で繋がっている部屋」等であり、吹き抜けや繋ぎ廊下がある場合は個別に判断が必要です（最判昭和56年6月18日等参照）。利用上の独立性：独立した出入り口等によって単独で利用できること。共用廊下に直接面した入り口があれば原則充足しますが、他の部分を通らなければ出入りできない構造は独立性が疑問です。附属施設（配管・配線等）の帰属区分は区分所有法4条・管理規約の定めによります。一般的に①専有部分内のみに設置される設備（個別の電気メーター・給湯器等）は専有部分の附属物として専有部分に含まれ、②複数の専有部分を経由する配管・配線は共用部分とされます（国土交通省のマンション標準管理規約8条参照）。宅建業者の重要事項説明（宅建業法35条）では、専有部分の範囲（床面積の測定方法：壁芯面積か内法面積か・不動産登記法における内法面積採用・販売広告では壁芯が多い）の明示が必要です。令和4年の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」改正では専有部分の利用制限（民泊・事務所利用等）に関する管理規約の整備が推奨されており、マンション管理士・管理業務主任者試験では構造上の独立性・利用上の独立性の二要件を正確に問う問題に加え、共用部分の法定概念（区分所有法4条）との区別が頻出です。