宅建士 権利関係 問88｜区分所有者の権利と義務・共同の利益原則

区分所有者は専有部分の所有権を持つとともに、共用部分について持分割合に応じた共有持分権を持っています。また区分所有法6条により、共同の利益に反する行為（無許可改造・騒音・水漏れ放置等）は禁止されています。よってエが正答です。

区分所有法6条1項は「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と定めます。エは正確であり正答。アについて、共用部分（廊下・階段・外壁・屋根等）は区分所有者全員の共有に属します（区分所有法11条1項）。「所有権を一切持たない」とするアは誤り（共有持分権を持つ）。ウについて、各共有者は規約に別段の定めがない限りその持分に応じて共用部分の負担に任ずる（区分所有法19条）ため、区分所有者が保存行為等として持分を超える費用を支出した場合（緊急工事等）は、他の区分所有者に対してその負担部分の償還を請求できます。「一切認められない」とするウは誤り。イについて、管理費は規約又は集会の決議で定められた区分所有者の義務であり（区分所有法19条・30条等）、不払いの場合は管理組合から少額訴訟・支払督促・管理費等の先取特権（区分所有法7条）の行使により法的手段が取られます。「法的手段を取ることができない」とするイは誤り（先取特権・訴訟等が可能）。

区分所有者の義務（区分所有法6条）は「共同の利益に反する行為の禁止」を核として多岐に渡ります。①建物保存義務：専有部分の劣化放置（水漏れ・腐食等）で他の区分所有者に損害を与えることは禁止。②用途適合義務：規約で定める用途（住居専用等）に反した利用の禁止。③共用部分不当使用禁止：廊下・駐車場等の専用的支配禁止。④管理費・修繕積立金の支払義務（区分所有法19条：特別の定めがなければ持分割合に応じた分担）。共用部分の持分権（区分所有法11条・14条）について、各区分所有者の共用部分の持分割合は規約で別段の定めがなければ「専有部分の床面積の割合（内法面積比）」によります（区分所有法14条1項）。持分割合は管理費・修繕積立金の分担割合に直結するため、分譲時の重要事項説明で確認が必須です。区分所有法6条違反への対応は段階的（区分所有法57条→58条→59条→60条）ですが、緊急の場合は共用部分の「保存行為」として各区分所有者が単独で必要な措置を講じることができます（区分所有法18条1項ただし書）。宅建業者が区分所有建物を仲介する際は、管理費・修繕積立金の月額・滞納状況・管理形態（自主管理・委託管理）・管理規約の主要制限（ペット・民泊・楽器等）の説明が重要事項説明として必須です（宅建業法35条1項6号・施行規則16条の2）。