宅建士 権利関係 問92：不動産登記法

不動産登記には①建物の物理的状況を示す「表示の登記」（表題部：土地家屋調査士が代理可能）と②所有権・抵当権等の権利を示す「権利の登記」（権利部：司法書士が代理可能）があります。よってウが正答です。

不動産登記法上、表示の登記の代理申請は「土地家屋調査士法に基づく土地家屋調査士が行うことができる」（土地家屋調査士法3条1項1号）とされ、権利の登記の代理申請は「司法書士法に基づく司法書士が行うことができる」（司法書士法3条1項1号）とされています。ウは正確であり正答。アについて、建物の表示の登記（表題登記）は「所有権取得の日から1か月以内」に申請する義務があります（不動産登記法37条1項）。「6か月以内」とするアは誤り（正しくは1か月以内）。イについて、権利の登記は原則として申請主義（当事者の申請による）であり（不動産登記法16条）、職権で登記されることは原則ありません（例外：地籍調査に基づく表示の登記等は職権あり）。「職権で登記される」とするイは誤り（権利の登記は申請主義）。エについて、一つの不動産について複数の権利（所有権・抵当権等）が存在する場合、所有権は登記記録の権利部「甲区」に記録され、所有権以外の権利（抵当権・地上権・賃借権等）は権利部「乙区」に記録されます（不動産登記法12条）。同一人が所有権と抵当権を持つ場合でも甲区（所有権）と乙区（抵当権）に分かれて記録されます。「まとめて記録」とするエは誤り（甲区・乙区の区分が原則）。

不動産登記記録の構造（不動産登記法12条）を整理します。①表題部（表示の登記）：土地については「所在・地番・地目・地積」、建物については「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」等の物理的状況を記録。表示の登記の申請義務（不動産登記法36条：土地の分筆・合筆、37条：建物の新築・滅失後1か月以内・申請義務あり）。②権利部甲区（所有権に関する事項）：所有権の保存・移転・仮登記・差押え・仮処分等。③権利部乙区（所有権以外の権利に関する事項）：抵当権・根抵当権・地上権・賃借権・地役権・先取特権・質権等。表示の登記と権利の登記の業法区分：土地家屋調査士（土地家屋調査士法）が表示の登記の代理申請・測量・図面作成等を担い、司法書士（司法書士法）が権利の登記の代理申請・登記申請書類作成等を担います。不動産登記の「申請書添付書類」として売買の場合：①登記識別情報（または登記済証：旧法下）、②印鑑証明書（売主）、③固定資産評価証明書（登録免許税計算用）、④住民票（買主住所証明）、⑤委任状（司法書士への委任）等が必要です。宅建業者は売買決済のコーディネートにおいて、司法書士と連携して登記申請の準備を整える実務上の責任があります。令和5年（2023年）不動産登記法改正（相続登記の義務化・2024年4月施行）では、相続取得後3年以内の登記義務が課されるとともに、住所変更登記の義務化（2026年4月施行予定）も予定されており、司法書士・行政書士試験では表題部登記義務（1か月以内）・相続登記義務（3年以内）・住所変更登記義務の期限の差異が重要な出題素材となっています。