宅建士 権利関係 問92｜表示の登記と権利の登記

不動産登記には①建物の物理的状況を示す「表示の登記」（表題部：土地家屋調査士が代理可能）と②所有権・抵当権等の権利を示す「権利の登記」（権利部：司法書士が代理可能）があります。よってウが正答です。

不動産登記法上、表示の登記の代理申請は「土地家屋調査士法に基づく土地家屋調査士が行うことができる」（土地家屋調査士法3条1項1号）とされ、権利の登記の代理申請は「司法書士法に基づく司法書士が行うことができる」（司法書士法3条1項1号）とされています。ウは正確であり正答。アについて、新築した建物の所有権を取得した者は「その所有権の取得の日から一月以内」に表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法47条1項）。「6か月以内」とするアは誤り（正しくは1か月以内）。イについて、権利の登記は原則として申請主義（当事者の申請による）であり（不動産登記法16条）、職権で登記されることは原則ありません（例外：地籍調査に基づく表示の登記等は職権あり）。「職権で登記される」とするイは誤り（権利の登記は申請主義）。エについて、登記記録は一筆の土地又は一個の建物ごとに作成され（不動産登記法2条5号）、表題部と権利部に区分されます（同法12条）。権利部は甲区（所有権に関する事項）と乙区（所有権以外の権利に関する事項）に分かれますが、いずれも同じ一つの登記記録の中に記録されます。「権利ごとに別個の登記記録」とするエは誤り。

不動産登記記録の構造（不動産登記法12条）を整理します。①表題部（表示の登記）：土地については「所在・地番・地目・地積」、建物については「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」等の物理的状況を記録。表示の登記の申請義務（例：建物の新築による表題登記は所有権取得の日から1か月以内：不動産登記法47条1項、建物の滅失の登記は1か月以内：同法57条。土地の分筆・合筆は所有者の申請による任意の登記）。②権利部甲区（所有権に関する事項）：所有権の保存・移転・仮登記・差押え・仮処分等。③権利部乙区（所有権以外の権利に関する事項）：抵当権・根抵当権・地上権・賃借権・地役権・先取特権・質権等。表示の登記と権利の登記の業法区分：土地家屋調査士（土地家屋調査士法）が表示の登記の代理申請・測量・図面作成等を担い、司法書士（司法書士法）が権利の登記の代理申請・登記申請書類作成等を担います。不動産登記の「申請書添付書類」として売買の場合：①登記識別情報（または登記済証：旧法下）、②印鑑証明書（売主）、③固定資産評価証明書（登録免許税計算用）、④住民票（買主住所証明）、⑤委任状（司法書士への委任）等が必要です。宅建業者は売買決済のコーディネートにおいて、司法書士と連携して登記申請の準備を整える実務上の責任があります。令和3年（2021年）の不動産登記法改正により、相続登記の義務化（2024年4月1日施行：相続による所有権取得を知った日から3年以内）と住所等変更登記の義務化（2026年4月1日施行：変更の日から2年以内）が実施されており、司法書士・行政書士試験では表題部登記義務（1か月以内）・相続登記義務（3年以内）・住所変更登記義務の期限の差異が重要な出題素材となっています。