宅建士 権利関係 問93：不動産登記法

仮登記は将来の本登記のための「順位保全」が目的の登記であり、本登記の要件（書類・意思等）が整わない間に順位を確保します（不動産登記法105条）。よってイが正答です。

不動産登記法105条は「仮登記は次に掲げる場合においてすることができる。一 第60条（共同申請）の規定によって登記を申請すべき場合において、登記申請に必要な手続上の要件が具備されていないとき（1号仮登記）。二 登記の原因となる権利変動が停止条件付き等でまだ確定しないとき（2号仮登記）」と定めます。イは正確であり正答。アについて、仮登記は本登記の「順位保全」の効力しか持たず（不動産登記法106条）、第三者への対抗力（民法177条）は持ちません。本登記後に本登記の順位が仮登記の時まで遡る効果が生じます（仮登記後に登記した第三者は本登記に劣後）。「仮登記の時から対抗力あり」とするアは誤り（仮登記は対抗力なし・本登記後に順位保全効あり）。ウについて、仮登記後に登記した第三者（抵当権者等）は、仮登記に基づく本登記がなされた場合、仮登記権利者に劣後します（不動産登記法109条1項：仮登記に基づいて本登記がなされたときの第三者への通知・承諾制度）。「無条件で対抗できる」とするウは誤り（仮登記→本登記で仮登記後の第三者は劣後）。エについて、仮登記はすべての登記原因について行うことができます（不動産登記法105条：「登記の申請をすることができる者」全般に適用）。所有権保存・抵当権設定・地上権設定等の仮登記も可能です。「所有権移転のみ」とするエは誤り。

仮登記制度（不動産登記法105条〜109条）は日本独自の「順位保全制度」です。1号仮登記（不動産登記法105条1号）：手続上の要件不具備の場合。例：①登記義務者の印鑑証明書が未入手、②登記識別情報の提供が困難（相続未了等）。売買契約締結済みだが残代金支払い・引渡し前の段階で順位保全のために利用。2号仮登記（不動産登記法105条2号）：実体上の権利変動が未確定の場合。例：①売買の停止条件（融資承認条件）未成就、②農地法の許可条件付き売買（農地の売買は農業委員会等の許可が必要）、③代物弁済予約。仮登記の実体的効果（不動産登記法106条・109条）：本登記の申請は単独申請可（仮登記名義人のみ）。本登記後に仮登記の順位まで遡る（仮登記後に登記した第三者（抵当権設定者・譲受人等）は本登記に劣後）。仮登記後の第三者への通知（不動産登記法109条1項）：登記官は本登記申請時に仮登記後の利害関係者に通知し、一定期間内に異議申し立て可能。宅建取引実務では、①農地転用前提の売買（農地法3条・4条・5条許可条件）での仮登記活用、②住宅ローン融資条件付き売買の決済前仮登記（まれ）、③競売対策としての仮登記担保（仮登記担保法：法律上の仮登記担保契約の規律）について理解が必要です。令和5年不動産登記法改正（相続登記義務化）では、相続を登記原因とする仮登記（相続放棄前の順位保全）の実務活用も増加しており、司法書士・行政書士試験では1号仮登記（手続上の要件不備）と2号仮登記（実体上の権利変動未確定）の区別に加え、仮登記に基づく本登記後の第三者への効力（不動産登記法109条）が出題されます。