宅建士 権利関係 問93｜仮登記の効力と本登記

仮登記は将来の本登記のための「順位保全」が目的の登記であり、本登記の要件（書類・意思等）が整わない間に順位を確保します（不動産登記法105条）。よってイが正答です。

不動産登記法105条は、仮登記をすることができる場合として、①権利の保存等があったが、登記の申請に必要な情報（登記識別情報等、法務省令で定めるもの）を提供できないとき（1号仮登記：手続上の要件が整わない場合）、②権利の設定・移転・変更・消滅に関して請求権（始期付き・停止条件付きなど将来確定することが見込まれるものを含む）を保全しようとするとき（2号仮登記）を定めます。イは正確であり正答。アについて、仮登記は本登記の「順位保全」の効力しか持たず（不動産登記法106条）、第三者への対抗力（民法177条）は持ちません。本登記後に本登記の順位が仮登記の時まで遡る効果が生じます（仮登記後に登記した第三者は本登記に劣後）。「仮登記の時から対抗力あり」とするアは誤り（仮登記は対抗力なし・本登記後に順位保全効あり）。ウについて、仮登記後に登記した第三者（抵当権者等）は、仮登記に基づく本登記がなされた場合、本登記の順位が仮登記の順位によるため（不動産登記法106条）、仮登記権利者に劣後します（所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾があるときに限り申請でき、本登記をするときは登記官が職権でその第三者の権利に関する登記を抹消します：同法109条）。「無条件で対抗できる」とするウは誤り（仮登記→本登記で仮登記後の第三者は劣後）。エについて、仮登記はすべての登記原因について行うことができます（不動産登記法105条：「登記の申請をすることができる者」全般に適用）。所有権保存・抵当権設定・地上権設定等の仮登記も可能です。「所有権移転のみ」とするエは誤り。

仮登記制度（不動産登記法105条〜109条）は日本独自の「順位保全制度」です。1号仮登記（不動産登記法105条1号）：手続上の要件不具備の場合。例：①登記義務者の印鑑証明書が未入手、②登記識別情報の提供が困難（相続未了等）。売買契約締結済みだが残代金支払い・引渡し前の段階で順位保全のために利用。2号仮登記（不動産登記法105条2号）：実体上の権利変動が未確定の場合。例：①売買の停止条件（融資承認条件）未成就、②農地法の許可条件付き売買（農地の売買は農業委員会等の許可が必要）、③代物弁済予約。仮登記の効果（不動産登記法106条・109条）：本登記をすると、その順位は仮登記の順位による（106条。仮登記後に登記した第三者（抵当権者・譲受人等）は本登記に劣後）。仮登記自体は、登記義務者の承諾があるとき又は仮登記を命ずる処分があるときは仮登記権利者が単独で申請できますが（107条1項）、本登記は原則どおり共同申請です。所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾があるときに限り申請でき（109条1項）、本登記をするときは登記官が職権でその第三者の権利に関する登記を抹消します（同条2項）。宅建取引実務では、①農地転用前提の売買（農地法3条・4条・5条許可条件）での仮登記活用、②住宅ローン融資条件付き売買の決済前仮登記（まれ）、③競売対策としての仮登記担保（仮登記担保法：法律上の仮登記担保契約の規律）について理解が必要です。司法書士・行政書士試験では1号仮登記（手続上の要件不備）と2号仮登記（実体上の権利変動未確定）の区別に加え、仮登記に基づく本登記後の第三者への効力（不動産登記法109条）が出題されます。