宅建士 権利関係 問94｜登記の申請手続・共同申請原則

権利に関する登記（所有権移転・抵当権設定等）は、権利を取得する者（登記権利者：買主等）と権利を失う者（登記義務者：売主等）が共同して申請するのが原則です（不動産登記法60条：共同申請主義）。よってイが正答です。

不動産登記法60条は「権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない」と定めます（共同申請主義）。イは正確であり正答。アについて、権利の登記は共同申請が原則です（不動産登記法60条）。単独申請が例外的に認められるのは①所有権保存登記（不動産登記法74条）、②判決による登記（不動産登記法63条1項）、③相続又は法人の合併による権利の移転の登記（不動産登記法63条2項）等の法定例外に限られます（判決による登記は同条1項）。「権利者が単独申請できる」とするアは誤り（原則共同申請）。ウについて、不動産登記法は①書面（郵送含む）申請と②オンライン申請（電子申請）を認めています（不動産登記法18条）。出頭申請は「窓口申請」として可能ですが、必須ではありません。「必ず出頭が必要」とするウは誤り。エについて、所有権保存登記（不動産登記法74条）は「建物の表題部所有者またはその相続人等が申請できる」単独申請の例外ですが（不動産登記法74条1項）、裁判所の許可は不要です。「裁判所の許可が必要」とするエは誤り。

不動産登記法の共同申請主義（不動産登記法60条）の趣旨は、登記申請に双方当事者（登記義務者の意思確認）を関与させることで虚偽登記・不正登記を防止することです。登記権利者（登記で利益を受ける者：買主・抵当権者等）と登記義務者（登記で不利益を受ける者：売主・抵当権設定者等）が共同申請し、登記義務者は「登記識別情報（旧：登記済証）」の提供と「印鑑証明書」の添付によって本人確認・意思確認がなされます。登記識別情報（不動産登記法22条）：登記完了後に登記権利者に通知される英数字12桁の識別コードです（旧法下の「登記済証（権利証）」に相当）。単独申請が認められる主な例外：①所有権保存登記（不動産登記法74条：建物の新築等）、②判決による登記（不動産登記法63条1項）、③相続・法人の合併による権利の移転の登記（不動産登記法63条2項）、④差押え（嘱託登記：国・地方公共団体等）。2021年改正・2024年4月1日施行の「相続登記の義務化」（不動産登記法76条の2）では、相続による所有権取得を知った日から3年以内の相続登記申請が義務付けられ（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料：164条1項）、相続未登記問題の解消が図られています。宅建業者は、売買前に登記記録の確認・所有者確認・抵当権等の担保権確認（抹消見込みの確認）を行い、売買決済時の登記手続を司法書士と連携して滞りなく進める実務上の責任があります。