宅建士 権利関係 問95｜区分建物の登記・敷地権

区分建物（マンション）に敷地権の登記がある場合、専有部分と敷地権は一体として扱われ、専有部分のみ・敷地利用権のみを別々に処分することはできません（不動産登記法73条）。よってアが正答です。

不動産登記法73条1項は「敷地権付き区分建物についての所有権及び担保権に係る権利に関する登記は、敷地権についての登記としての効力を有する」と定め、専有部分の登記（所有権移転・抵当権設定等）は敷地権への登記としても効力を持ち、一体処分が保証されます。アは正確であり正答。イについて、区分建物の表題登記（不動産登記法44条1項9号）では「建物の区分建物については、敷地権の種類及び割合」を登記しなければなりません（必要的記載事項）。「任意事項」とするイは誤り。ウについて、敷地権付き区分建物の所有権保存登記は、敷地権についての登記としての効力も有し（不動産登記法73条1項）、表題部所有者から所有権を取得した者も申請できる（ただし敷地権付きの場合は敷地権の登記名義人の承諾が必要：同法74条2項）など、専有部分と一体として扱われます。敷地権の土地登記と別個申請という扱いとはなりません。「別個申請が必要」とするウは誤り。エについて、敷地権登記がある区分建物の専有部分への抵当権設定登記は、敷地権（土地利用権）にも自動的に及びます（不動産登記法73条1項）。「建物のみに及ぶ」とするエは誤り（敷地権にも及ぶ）。

区分建物の敷地権登記制度（不動産登記法44条1項9号・73条・74条2項）は、1983年の不動産登記法改正（区分建物登記制度の整備）で創設された日本独自の制度です。敷地権の種類（不動産登記法44条1項9号）：①所有権（最も一般的：マンション敷地の共有持分）、②地上権、③賃借権（借地上マンション等）。敷地権登記のメリット：専有部分と敷地利用権の一体処分が確保され（不動産登記法73条1項）、①専有部分の売買登記＝敷地権の移転も自動的に反映、②専有部分への抵当権設定＝敷地権にも効力が及ぶ（一体担保）。敷地権登記がない場合（古いマンション・借地マンション等）は、専有部分の売買と別に土地の持分移転登記が必要となり、手続が繁雑になります。区分建物の登記事項証明書（全部事項証明書）の構成：①一棟の建物の表示（建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積・敷地権の目的たる土地の表示）、②専有部分の建物の表示（専有部分の家屋番号・種類・構造・床面積・敷地権の種類・割合）、③権利部甲区（所有権）、④権利部乙区（担保権・地上権等）。宅建業者は区分所有建物の重要事項説明で、登記記録（全部事項証明書）を参照し、①敷地権の種類・割合の確認、②担保権・差押等の有無（売買に際してローン残債・担保権の抹消条件確認）、③所有者の確認（登記名義人と売主の一致確認）を実施します。