宅建士 宅建業法 問100｜低廉な空家等の売買の媒介における報酬の特例

代金800万円以下の宅地・建物（告示では「低廉な空家等」と呼びます）の売買を媒介した場合、現地調査などにかかった費用を勘案して、通常の計算額を超えて報酬を受け取れます。ただし依頼者1人から受け取れるのは30万円の1.1倍（消費税等相当額込み）の33万円までです（エが正答）。代金600万円は800万円以下なので特例の対象になります。通常の計算では26万4,000円です。

報酬告示第七は、「低廉な空家等（売買に係る代金の額（消費税等相当額を含まない）が八百万円以下の金額の宅地又は建物）」の売買の媒介について、宅建業者は「第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができる」とし、「この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は三十万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない」と定めます。600万円は800万円以下なので対象となり、上限は30万円×1.1＝33万円（エ＝正答）。アは30万円に1.1を掛けておらず、消費税等相当額を含めた上限になっていない誤り。イは特例を使わない第二の計算額（200万円×5.5%＋200万円×4.4%＋200万円×3.3%＝26万4,000円）のままで誤り。ウは代理の特例（告示第八、第七で算出した額の2倍）と混同した誤りです。

現行の報酬告示（最終改正 令和6年国土交通省告示第949号、令和6年7月1日施行）の第七は、「低廉な空家等」を、売買代金（消費税等相当額を含まない額）が800万円以下の宅地又は建物と定義しています。名前に「空家」とありますが、告示の定義は代金の額だけで決まっており、実際に空き家かどうかは要件になっていません。この特例のポイントは次の3つです。①対象は代金800万円以下の宅地・建物の売買又は交換の「媒介」であること。②報酬は「当該媒介に要する費用を勘案して」定めるもので、第二の計算額を超えることができること。③ただし依頼者から受ける額は30万円の1.1倍（33万円）を超えてはならないこと。第七の文言は「依頼者」であり、売主に限定していないため、買主から媒介の依頼を受けた場合にも使えます。また上限は「当該依頼者から受ける報酬の額」についての定めなので、売主・買主の双方から依頼を受けた場合は、それぞれについて33万円が上限になります。本問のように第二の計算額（26万4,000円）が33万円を下回る場合に、費用を勘案して33万円まで受けられる点に特例の意味があります。ちなみに代金がちょうど800万円のときの第二の計算額は、200万円×5.5%＋200万円×4.4%＋400万円×3.3%＝33万円で、特例の上限と一致します。800万円以下の範囲では第二の計算額が33万円を超えることはないため、「800万円」と「33万円」はセットで覚えると整理しやすくなります。なお、低廉な空家等の売買の代理については告示第八が別に定めており、第七で算出した金額の2倍以内（本問の数字なら66万円）が代理の上限になります。本問のウはこの代理の上限と取り違えた誤りです。媒介と代理、通常の計算と特例の計算を、数字で区別して覚えておきましょう。