宅建士 宅建業法 問99｜代理における報酬の上限

代理の報酬上限は、媒介の上限額の2倍です。代金300万円の媒介の上限は15万4,000円（200万円×5.5%＋100万円×4.4%）なので、代理の場合はその2倍の30万8,000円が上限になります（ウが正答）。

報酬告示第三は「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買…の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は、第二の計算方法により算出した金額の二倍以内とする」と定めます。代金300万円の第二の計算額は200万円×5.5%＋100万円×4.4%＝15万4,000円（アと同額）で、その2倍が代理の上限＝30万8,000円（ウ＝正答）。アは媒介と同額のままで誤り、イは1.5倍で誤り、エは3倍で誤りです。

代理報酬の上限は「媒介の報酬額（第二の計算方法による額）の2倍以内」という比率で定められており、媒介と別の独自の計算式があるわけではありません。したがって、まず第二の規定により媒介の上限額を正しく算出してから2倍にする、という2段階の計算が必要です。さらに告示第三ただし書は「宅地建物取引業者が当該売買…の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第二の計算方法により算出した金額の二倍を超えてはならない」と定めており、代理業者Aが依頼者Bだけでなく相手方（買主）からも報酬を受け取る場合は、B・買主双方から受け取る報酬の合計額が、なお「媒介額の2倍」の枠内に収まらなければなりません。つまり代理の2倍という上限は、依頼者から受け取る分だけでなく、相手方から受け取る分も合算した「総枠」として機能します。媒介の場合は、第二が「依頼者の一方につき」上限を定めているため、売主・買主の双方から受け取れば結果として合計が媒介額の2倍までになります。代理で双方から受け取る場合も合計は2倍までで、代理だからといって「依頼者から2倍、相手方からさらに1倍」とはならない点が重要な論点です。本問は依頼者Bのみから受け取る場合なので、Bから第二の計算額の2倍（30万8,000円）まで受け取れます。なお、代金300万円は800万円以下の「低廉な空家等」に当たるため、告示第八（第七で算出した額の2倍以内）を使う余地もありますが、本問は設問でこの特例を適用しない前提を置いています。