宅建士 宅建業法 問99：報酬額の制限

権利金（返還されない一時金）がある場合の特例：居住用以外の賃貸借では、権利金を「売買代金とみなして」売買媒介の計算式で報酬を計算できます。この計算と通常の賃料1ヶ月分計算のどちらか高い方を上限として受け取れます。権利金500万円で計算：500万円×3%＋6万円＝21万円（売買計算）。賃料1ヶ月分：20万円。高い方（21万円）を選択可能（ウが正答）。

権利金の売買代金みなし計算（国土交通省告示）：居住用以外の賃貸借（事務所・店舗・倉庫等）で「権利の設定の対価として授受される権利金（返還されないもの）がある場合」に限り、権利金を売買代金に換算して売買媒介計算が可能。権利金500万円の売買換算計算：500万円×3%＋6万円＝15万円＋6万円＝21万円。通常計算（賃料1ヶ月分）：20万円。どちらか高い方を選択できる→21万円（ウが正答）。選択肢の検証：ア「常に賃料1ヶ月分」→権利金みなし計算を考慮していない→誤り。イ「賃料＋権利金を合算」→合算はできない（高い方の選択）→誤り。ウ「権利金みなし→21万円が上限」→正答。エ「21万円＋20万円＝41万円」→合算は不可→誤り。

権利金みなし計算の適用要件と詳細：①居住用以外の建物の賃貸借であること（居住用は不可）。②「権利の設定の対価として授受される金銭であって、返還されないもの」に限る。敷金（保証金）等の返還されるものは権利金に含まれない。③売買換算計算：権利金を売買代金とみなして売買媒介の報酬計算を適用。④報酬の上限：「売買換算計算額」と「賃料1ヶ月分計算額」の「高い方」。どちらか低い方に限定するわけではなく、業者が有利な方を選択できる。権利金500万円の詳細計算：①200万円以下：200万×5%＝10万円。②200万超400万以下：200万×4%＝8万円。③400万超500万以下：100万×3%＝3万円。合計：10万＋8万＋3万＝21万円（速算式21万円と一致）。対象者（貸主・借主）からの受け取り：権利金みなし計算を適用しても、貸主・借主の双方から受け取る場合は合計が選択した上限（21万円）を超えてはならない。賃貸借の報酬計算は売買より複雑（賃料1ヶ月・権利金みなし・居住用か否か）であり、宅建試験では各要件の判断が問われます。