宅建士 宅建業法 問98｜媒介報酬の計算方法

報酬告示第二は、代金を「200万円以下」「200万円を超え400万円以下」「400万円を超える」の3段階に分け、それぞれ5.5%・4.4%・3.3%（消費税等相当額を含む）を掛けて合計します。代金300万円の場合、200万円までの部分に5.5%（11万円）、残り100万円に4.4%（4万4,000円）を掛けて合計すると15万4,000円になります（イが正答）。

報酬告示第二により、課税事業者が売買の媒介で依頼者の一方から受け取れる報酬の上限（消費税等相当額を含む）は、代金を区分してそれぞれの割合を掛けた金額の合計です。代金300万円の場合：200万円以下の部分＝200万円×5.5%＝11万円、200万円を超え300万円までの部分＝100万円×4.4%＝4万4,000円。合計＝15万4,000円（イ＝正答）。アは300万円全額に5.5%を掛けた誤り、ウは300万円全額に4.4%を掛けた誤り、エは300万円全額に3.3%を掛けた誤りで、いずれも金額の区分をせずに一律の割合を掛けている点が誤りです。

報酬告示第二の割合（200万円以下＝5.5%、200万円超400万円以下＝4.4%、400万円超＝3.3%）は、現行の告示（最終改正 令和6年国土交通省告示第949号）の割合です。第二は課税事業者に適用される規定で、上限を「報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。）」について定めているため、これらの割合で算出した額はそのまま消費税等相当額を含んだ上限額になります。一方、割合を掛ける元の「代金の額」は、消費税等相当額を含まない額とされています。計算は代金を上記の区分ごとに分けて、それぞれの区分に該当する金額に区分ごとの割合を掛け、それらを合計する「区分ごとの積み上げ計算」であり、代金全額に一律の割合を掛けるものではない点が本問の核心です（ア・ウ・エはいずれも一律計算の誤り）。よく使われる速算式「代金×3%＋6万円」は、消費税等相当額を含まない割合（5%・4%・3%）で、代金が400万円を超える場合に区分計算と同じ結果になるよう整理した式です。消費税等相当額を含めると「代金×3.3%＋6万6,000円」になります（200万円×5.5%＋200万円×4.4%＝19万8,000円から、400万円×3.3%＝13万2,000円を引いた差が6万6,000円）。代金が400万円以下の本問では速算式は使えず、区分ごとの計算をそのまま行います。免税事業者の場合は、告示第十一②により、第二から第十までの規定に準じて算出した額に110分の100を乗じて得た額、当該媒介における仕入れに係る消費税等相当額、依頼者の依頼による広告の料金に相当する額を合計した金額以内が上限となり、課税事業者とは計算方法が異なる点にも注意が必要です。なお、代金300万円は800万円以下なので「低廉な空家等」に当たり、告示第七により媒介に要する費用を勘案して第二の計算額を超える報酬（依頼者ごとに30万円の1.1倍＝33万円まで）を受けることもできます。本問は設問でこの特例を適用しない前提を置いているため、第二の計算額が上限になります。