宅建士 宅建業法 問97｜賃貸借の媒介報酬の上限

賃貸借の媒介報酬の上限：宅建業者が貸主・借主の双方から受け取れる報酬の合計は「賃料1ヶ月分（消費税除く）」が上限です。ウが正しく正答です。借主の承諾があっても2ヶ月分には増やせません（アは誤り）。承諾があっても合計は1ヶ月分超はNG（イは誤り）。貸主との合意で3ヶ月分は宅建業法違反（エは誤り）。

賃貸借媒介報酬の規制（国土交通省告示）：貸主・借主双方から受け取れる報酬の合計上限＝「賃料1ヶ月分（消費税除く）＝15万円」。居住用建物の場合：依頼者の一方（例えば借主）から受け取れる上限＝賃料0.5ヶ月分（媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合を除く）。承諾がある場合：貸主・借主の割合は変えられるが、合計は1ヶ月分が上限。ア「承諾があれば合計2ヶ月分」→誤り（最大合計1ヶ月分）。イ「借主承諾で借主1ヶ月＋貸主1ヶ月＝合計2ヶ月」→合計1ヶ月超→誤り。ウ「合計15万円（1ヶ月分）を超えてはならない」→正答。エ「貸主との合意で3ヶ月分」→宅建業法違反→無効→誤り。

賃貸借媒介報酬の詳細規律：①合計上限：賃料1ヶ月分（消費税除く）。②居住用建物の配分：依頼者の一方から0.5ヶ月分が原則。③媒介の依頼を受けるに当たって借主の承諾を得ている場合：借主から最大1ヶ月分（貸主からは0円）も可能だが、合計は1ヶ月分を超えることは不可（告示第四）。④名目を問わず告示の上限を超えて報酬を受けることは禁止（46条2項・告示第十一。依頼者の依頼による広告の料金は別）。居住用・非居住用の区別：居住用建物の賃貸は「依頼者の一方から0.5ヶ月分が原則（承諾があれば1ヶ月分まで）」。非居住用（事務所・店舗等）は貸主・借主の協議で1ヶ月分の範囲内で自由に配分可能（0.5ヶ月の制限なし）。消費税込みの計算：15万円×1.1＝16.5万円（合計上限・税込み）。なお、34条の2の媒介契約書面（報酬額を記載）は売買・交換の媒介契約についての規定で、貸借の媒介には適用されません。また、現に長期間使用されていない「長期の空家等」の貸借の媒介には、貸主から上乗せを認める特例（告示第九：双方からの合計で借賃の2ヶ月分（税込2.2倍）まで）があります（本問では考慮しない）。実務上の誤解：「礼金は仲介手数料に含まれるか」→礼金は貸主に帰属するものであり仲介手数料とは別（業者が礼金を得ている場合でも合計が1ヶ月分超なら違反）。