宅建士 宅建業法 問102｜報酬以外の費用請求の禁止と例外

宅建業者は原則として「報酬の上限」以外の金銭を依頼者から受け取ることはできません。ただし例外として「依頼者の特別の依頼による広告料・特別の費用」については実費を別途受け取ることができます（ア）。依頼されていない広告費は、実費であっても請求できません（ウは誤り）。謝礼金名目での追加受領も禁止（エ）。依頼のない実費交通費も自動的には請求できません（イ）。アが正答です。

報酬以外の費用請求の原則と例外（宅建業法46条・国土交通省告示）を整理します。原則：宅建業者は、依頼者から受け取れる金銭は「報酬の上限額まで」。例外（別途請求可）：①依頼者の「特別の依頼」による広告費。②依頼者の「特別の依頼」による特別の費用（実費）。キーワード：「特別の依頼」と「実費」。選択肢の検証：ア「依頼者の特別の依頼による広告料→別途請求可」→正答。イ「依頼のない現地調査交通費→承諾なく請求可」→「特別の依頼」がなければ請求不可→誤り。ウ「特に依頼されていない広告費でも実費なら別途請求可」→報酬告示第十一①は「第二から第十までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない」と定め、依頼のない広告の費用は別途受領できない→誤り。エ「謝礼金名目→任意に受け取れる」→「名目のいかんを問わず報酬上限規制」→誤り。

報酬規制の実務的論点：①「特別の依頼」の意味：通常の媒介業務の範囲外で、依頼者が特に要望した場合（例：特定地域への集中広告、海外広告、特殊な現地撮影等）に限られます。通常の広告（ポータルサイト掲載・チラシ等）は「媒介報酬に含まれる通常業務」として報酬の上限内で対応する義務。②「実費」の範囲：特別広告の掲載料・印刷費等の客観的な実費。業者の一般管理費・人件費等は実費に含まれません。③違反した場合の効果：告示の額を超えて報酬を受けることは禁止（46条2項）で、謝礼・調査費・コンサル料等どのような名目でも同じです。違反は監督処分の対象で、罰則は100万円以下の罰金（82条2号）。不当に高額の報酬を要求する行為は、実際に受領しなくても47条2号違反（1年以下の拘禁刑若しくは100万円以下の罰金又は併科：80条）。低廉な空家等の特例との関係（令和6年7月1日施行の告示改正後）：代金800万円以下の宅地又は建物の売買・交換の媒介では、媒介に要する費用（現地調査等）を勘案して、依頼者から30万円（税抜）を上限に通常の計算額を超えて受領できます（告示第七）。これは報酬の上限の特例で、報酬とは別に費用を請求できる制度ではありません。依頼者保護の観点から、費用請求は事前に書面で説明・確認することが実務上のベストプラクティスです。