宅建士 宅建業法 問102：報酬額の制限

宅建業者は原則として「報酬の上限」以外の金銭を依頼者から受け取ることはできません。ただし例外として「依頼者の特別の依頼による広告料・特別の費用」については実費を別途受け取ることができます（ア）。依頼されていない広告費は請求できません（ウ）。謝礼金名目での追加受領も禁止（エ）。依頼のない実費交通費も自動的には請求できません（イ）。アが正答です。

報酬以外の費用請求の原則と例外（宅建業法46条・国土交通省告示）を整理します。原則：宅建業者は、依頼者から受け取れる金銭は「報酬の上限額まで」。例外（別途請求可）：①依頼者の「特別の依頼」による広告費。②依頼者の「特別の依頼」による特別の費用（実費）。キーワード：「特別の依頼」と「実費」。選択肢の検証：ア「依頼者の特別の依頼による広告料→別途請求可」→正答。イ「依頼のない現地調査交通費→承諾なく請求可」→「特別の依頼」がなければ請求不可→誤り。ウ「特に依頼されていない広告費→別途請求不可」→正しい内容だが、「できない」と断定的→「原則として」が正確。エ「謝礼金名目→任意に受け取れる」→「名目のいかんを問わず報酬上限規制」→誤り。

報酬規制の実務的論点：①「特別の依頼」の意味：通常の媒介業務の範囲外で、依頼者が特に要望した場合（例：特定地域への集中広告、海外広告、特殊な現地撮影等）に限られます。通常の広告（ポータルサイト掲載・チラシ等）は「媒介報酬に含まれる通常業務」として報酬の上限内で対応する義務。②「実費」の範囲：特別広告の掲載料・印刷費等の客観的な実費。業者の一般管理費・人件費等は実費に含まれません。③違反した場合の効果：「名目のいかんを問わず」（宅建業法46条2項の趣旨）→謝礼・感謝金・調査費・コンサル料等の名目で上限超過の報酬を受け取ることは宅建業法違反→返還義務＋監督処分＋罰則（100万円以下の罰金等）。低廉な空家等の特例との関係：低廉な空家等（400万円以下）では「現地調査等の費用を含む」として上限が18万円に引き上げられますが、これは「特別の依頼」がなくても適用可能な特例（通常業務における調査費も含む考え方）。依頼者保護の観点から、費用請求は事前に書面で説明・確認することが実務上のベストプラクティスです。