宅建士 宅建業法 問104｜非居住用建物の賃貸借の媒介における報酬の配分

賃貸借の媒介では、貸主と借主の双方から受け取る報酬の合計が、借賃1か月分の1.1倍（消費税等相当額込み）以内に制限されます。月額10万円なら合計11万円です。店舗などの居住用ではない建物では、この合計の範囲内なら貸主と借主にどう割り振るかは自由なので、貸主から11万円全額を受け取ってもかまいません（エが正答）。「承諾がなければ一方から0.55倍まで」という制限は居住用建物だけのルールです。

報酬告示第四は「宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃…の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする」と定めます。月額10万円なら合計上限は10万円×1.1＝11万円です。同じ第四の後段は「居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする」と定めますが、これは居住用建物に限った制限です。ア：課税事業者の上限は消費税等相当額を含む1.1倍（11万円）であり、10万円とする点が誤り。イ：合計の上限は1か月分の1.1倍（11万円）であり、22万円は誤り。ウ：0.55倍の制限は居住用建物の賃貸借に限られ、店舗用建物には適用されないため誤り。エ：非居住用建物では合計11万円以内であれば配分は自由で、Bから11万円全額を受け取ることもできるため正答。

賃貸借の媒介における報酬規制は「双方合計で借賃1か月分の1.1倍以内」という総額規制が基本で、貸主・借主それぞれの内訳（配分）は、居住用建物の追加制限がかからない限り自由です。居住用建物の場合は、告示第四後段により、媒介の依頼を受ける時点で承諾を得ていない依頼者からは0.55倍を超えて受け取れません。たとえば居住用で承諾がなければ、貸主から5万5,000円・借主から5万5,000円が上限になり、借主の承諾を依頼を受ける時点で得ていれば、借主から11万円を受け取ることもできます（その場合も合計11万円が上限）。本問は店舗用建物（非居住用）なのでこの追加制限は適用されず、合計11万円以内であればBとCへの配分は自由です。ウは居住用のルールを店舗に当てはめた誤りです。次に、課税事業者の場合の上限は「借賃（消費税等相当額を含まない）の1か月分の1.1倍」で、1.1倍は消費税等相当額を含めた数字です。アはこの1.1倍を落とした誤り、イは売買の「代理」の上限が媒介の2倍であることと混同した誤りです（賃貸借の媒介の合計上限は1か月分の1.1倍）。設問で除外した2つの特例も確認しておきます。①権利金（返還されない権利設定の対価）の授受がある居住用以外の建物の賃貸借では、告示第六により権利金の額を売買代金とみなして第二・第三で計算することもできます。②長期の空家等（長期間使われていない等の宅地建物）の貸借の媒介では、告示第九により借主から受ける額が1.1倍以内であることを条件に、合計2.2倍まで受けられます。どちらも本問では適用がないため、通常の第四で計算します。