宅建士 宅建業法 問104：報酬額の制限

媒介報酬は「契約成立」を条件とする成功報酬が原則です。契約が成立しなければ原則として報酬請求権は発生しません（ウの趣旨は一部正しい）。ただし、Bが「特別に依頼した広告費用」は契約成立の有無にかかわらず実費を請求できます（エが正答）。Bの責めに帰すべき事由がある場合でも報酬請求はできません（イは正しい）が、設問の「正しいもの」としてはエが最も明確です。

媒介報酬の成立要件と特別費用の関係を整理します。報酬請求権の発生：原則→「売買等の契約成立」が条件（成功報酬主義）。契約未成立→報酬請求権なし（Bの責めに帰すべき事由があっても同様）。特別依頼費用の例外：依頼者が「特別に依頼した」広告費等の実費は、契約成立の有無にかかわらず請求可能（宅建業法46条・国土交通省告示）。選択肢の検証：ア「業務中断で既業務分の報酬請求→可」→成功報酬主義の例外として認められない（既業務分の按分請求は不可）→誤り。イ「Bの責めに帰すべき事由があっても報酬請求不可」→成功報酬主義の観点から一般的には正しいが、「できない」と断定的→誤りを含む可能性あり。ウ「相当の費用補償も認められない」→特別依頼の広告費は請求可→誤り。エ「特別依頼の広告費は請求可」→正答。

媒介報酬と実費請求の法律関係：①成功報酬主義の根拠：宅建業法46条1項「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる」→告示で「取引成立に際して」支払われる成功報酬として設計。②Bの責に帰すべき事由の場合：宅建業法上の「成功報酬」の請求権は生じないが、依頼者が故意に業者の報酬取得を妨害した場合は「民法536条2項（危険負担・債権者の帰責事由）」や「不当利得返還請求（民法703条）」、「損害賠償請求（民法415条・709条）」の適用余地あり（ただし宅建業法上の報酬ではなく民事的請求）。③特別依頼費用の性質：報酬とは法的性質が異なる「費用の立替払い」として機能。成功報酬の支払義務とは独立して、契約成立・未成立を問わず実費請求可能。「特別の依頼」とは、通常の媒介業務の範囲を超えた（例：テレビCMへの掲載、海外向け広告、特定専門誌への出稿等）追加費用を伴う広告活動。