宅建士 宅建業法 問105：報酬額の制限
（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-11）
宅建業者Aが、宅地（評価額2,000万円）と建物（評価額1,500万円）の交換を媒介した場合の報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、消費税は考慮しないものとする。
- アAは交換の媒介として双方の評価額の合計（3,500万円）を基準に報酬を計算する。
- イAは交換の媒介として、高い方の評価額（2,000万円）を基準に報酬を計算する。正答
- ウAは交換の媒介として宅地・建物それぞれの評価額を基準に各別に報酬計算し、それぞれから受け取れる。
- エ交換の媒介では、Aは報酬を請求することができない（報酬の対象外）。
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交換の媒介報酬の計算基準：交換の場合は「交換する物件のうち評価額の高い方」を売買代金とみなして報酬を計算します。宅地2,000万円と建物1,500万円の交換→高い方は2,000万円→2,000万円×3%＋6万円＝66万円（片側上限）。イが正しく正答です。合計3,500万円を基準にするアは誤り。
交換の媒介報酬の規制（国土交通省告示）を整理します。計算基準：交換する二物件の評価額のうち「高い方」を売買代金とみなして報酬計算。2,000万円（宅地）と1,500万円（建物）→高い方：2,000万円。報酬上限（片側）：2,000万円×3%＋6万円＝60万円＋6万円＝66万円。双方から受け取る場合の合計上限：66万円×2＝132万円。選択肢の検証：ア「合計3,500万円基準」→誤り（高い方の2,000万円が基準）。イ「高い方2,000万円基準」→正答。ウ「各別に計算して各側から受け取れる」→片側の計算は「高い方」で統一（各別計算ではなく「高い方」の1本）→誤り。エ「交換は報酬対象外」→売買・交換・賃貸借いずれも報酬規制の対象→誤り。
交換の媒介報酬の詳細規律：①「高い方」を基準にする理由：交換の実態は両物件の価値を交換するものであり、高い方を基準にすることで報酬計算が単純化される（告示の技術的設計）。②評価額の決め方：当事者が合意した評価額（鑑定評価・業者の査定等）を用いる。評価額が同一の場合は、その評価額を基準に計算。③双方（各当事者）から受け取る場合：交換の場合、媒介業者は宅地の所有者A・建物の所有者Bの双方から報酬を受け取れる。各当事者から「高い方（2,000万円）を基準にした計算額（66万円）」まで受け取れる→双方合計は132万円。④価格差がある場合の追加金（交換差金）：交換差金（評価額の差額）がある場合でも、報酬計算は「高い方の評価額」を基準にする（追加金を「売買代金」に上乗せして計算するわけではない）。試験の注意点：「合計額で計算」「低い方で計算」「差額で計算」は全て誤りであり、「高い方の評価額を基準」が唯一正しい計算方法。
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：出典：不動産適正取引推進機構（RETIO）公表の出題範囲（宅地建物取引士試験）を参照した合格ナビ独自作成 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-11）。
本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトはRETIOと一切関係ありません。
執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報） ／ 宅地建物取引業法・改正民法・借地借家法・建築基準法・都市計画法・盛土規制法（R5）・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。