宅建士 宅建業法 問105｜交換の媒介報酬の計算

交換の媒介報酬の計算基準：交換の場合は「交換する物件のうち評価額の高い方」を売買代金とみなして報酬を計算します。宅地2,000万円と建物1,500万円の交換→高い方は2,000万円→2,000万円×3%＋6万円＝66万円（片側上限）。イが正しく正答です。合計3,500万円を基準にするアは誤り。

交換の媒介報酬の規制（国土交通省告示）を整理します。計算基準：交換する二物件の評価額のうち「高い方」を売買代金とみなして報酬計算。2,000万円（宅地）と1,500万円（建物）→高い方：2,000万円。報酬上限（片側）：2,000万円×3%＋6万円＝60万円＋6万円＝66万円。双方から受け取る場合の合計上限：66万円×2＝132万円。選択肢の検証：ア「合計3,500万円基準」→誤り（高い方の2,000万円が基準）。イ「高い方2,000万円基準」→正答。ウ「各別に計算して各側から受け取れる」→片側の計算は「高い方」で統一（各別計算ではなく「高い方」の1本）→誤り。エ「交換は報酬対象外」→売買・交換・賃貸借いずれも報酬規制の対象→誤り。

交換の媒介報酬の詳細規律：①「高い方」を基準にする理由：交換の実態は両物件の価値を交換するものであり、高い方を基準にすることで報酬計算が単純化される（告示の技術的設計）。②評価額の決め方：当事者が合意した評価額（鑑定評価・業者の査定等）を用いる。評価額が同一の場合は、その評価額を基準に計算。③双方（各当事者）から受け取る場合：交換の場合、媒介業者は宅地の所有者A・建物の所有者Bの双方から報酬を受け取れる。各当事者から「高い方（2,000万円）を基準にした計算額（66万円）」まで受け取れる→双方合計は132万円。④価格差がある場合の追加金（交換差金）：交換差金（評価額の差額）がある場合でも、報酬計算は「高い方の評価額」を基準にする（追加金を「売買代金」に上乗せして計算するわけではない）。試験の注意点：「合計額で計算」「低い方で計算」「差額で計算」は全て誤りであり、「高い方の評価額を基準」が唯一正しい計算方法。