宅建士 宅建業法 問106：報酬額の制限

国土交通省告示の報酬上限は「税抜き」の金額です。課税事業者の宅建業者は、告示の計算額（税抜き）に消費税10%を上乗せして請求できます（イが正答）。例：1,000万円の売買媒介→36万円（税抜き）＋消費税3.6万円＝39.6万円が請求上限（課税事業者の場合）。

媒介報酬と消費税の関係を整理します。国土交通省告示の報酬上限：税抜き金額（消費税相当額は別途加算可）。課税事業者（売上1,000万円超等）の場合：告示上限額（税抜き）×1.1（消費税10%）まで請求可。免税事業者の場合：消費税の申告・納税義務なし→消費税を請求しても問題ない（免税事業者でも消費税相当額の請求は可能・ただし実務上は請求しないケースもある）。選択肢の検証：ア「告示上限は消費税込み→上限のみ受け取れる」→告示は税抜き金額→消費税相当額は別途加算→誤り。イ「課税事業者→告示額＋消費税10%を受け取れる」→正答。ウ「免税事業者→消費税を請求できない→実質低くなる」→免税事業者でも消費税相当額の請求は可能（インボイス制度導入後は扱いが変わるが宅建試験の範囲は告示計算が中心）→誤り（又は不正確）。エ「消費税は売買代金に課税」→媒介報酬に課税される（宅建業者の用役提供に対する消費税）→誤り。

媒介報酬と消費税の詳細（令和5年インボイス制度導入後の整理）：①告示の報酬上限は「税抜き」：1,000万円の売買媒介の上限は36万円（税抜き）。課税事業者なら36万円×1.1＝39.6万円（税込み）まで請求可。②インボイス制度（令和5年10月開始）との関係：買主が事業者（仕入税額控除を行う者）の場合、適格請求書発行事業者（インボイス登録事業者）からの媒介報酬でなければ仕入税額控除できない。免税事業者の宅建業者からの媒介報酬は控除不可→買主事業者に不利。ただし宅建試験の報酬計算問題では、インボイス制度の詳細よりも「告示の計算式」が主眼。③消費税の課税対象：媒介業者の「役務提供（サービス）」に対する課税。売買代金（土地）は非課税・売買代金（建物）は課税→媒介報酬と課税対象の違いに注意。④試験上の計算問題：「消費税を考慮しない」と指定がある場合は税抜きで計算（告示の速算式をそのまま使用）。「消費税を含む」場合は算出額×1.1で計算。