宅建士 宅建業法 問106｜報酬告示の割合と消費税等相当額の関係

報酬告示第二の割合（5.5%・4.4%・3.3%）は、それ自体に消費税相当額を含んだ数字として定められています（ウが正答）。つまり計算した金額に別途10%を上乗せする必要はありません。また、計算のもとになる「代金の額」からは消費税相当額を除いて計算します。

報酬告示第二は「宅地建物取引業者…が…受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。）は…」と定めており、5.5%・4.4%・3.3%という割合自体が消費税等相当額を含んだ額として設計されています（ウ＝正答）。アはこの点を誤解した記述で誤り。イは告示第十一②により免税事業者にも別途の算出方法（第二から第十までの規定に準じて算出した額に110分の100を乗じ、仕入れに係る消費税等相当額等を加える）が定められており「制限を受けない」は誤り。エは代金の額について「当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする」と定められており、代金からは消費税等相当額を除くべきなので誤りです。

報酬告示第一は「消費税等相当額」を、消費税法上の課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び地方消費税額に相当する金額と定義し、第二はその定義を前提に「報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。）」の上限を、代金の額（こちらは消費税等相当額を含まない額）を区分して割合を掛ける方式で定めています。つまり「計算の基礎となる代金」は税抜き、「算出される報酬額」は税込みという非対称な設計になっている点が本問の核心です。建物の売買代金に含まれる消費税と、報酬（仲介手数料）にかかる消費税は別のものなので、前者は計算の基礎から除き、後者は上限額の中に含める、と整理して覚えましょう（エは前者を基礎に含めた誤り）。免税事業者（消費税法9条1項本文により納税義務を免除される事業者）については、告示第十一②が別建てで算出方法を定め、課税事業者を前提とした告示第二〜第十の算出額に110分の100を乗じた額（実質的に消費税等相当額を除いた額）に、当該媒介における仕入れに係る消費税等相当額及び広告料金相当額を加えた金額を上限とします。免税事業者であっても報酬に上限があることに変わりはなく、「制限を受けない」という理解は誤りです。