宅建士 宅建業法 問108：報酬額の制限

媒介報酬は「売買契約が成立したとき」に発生する成功報酬が原則です。前払い特約（ア・イ）は宅建業法の趣旨に反します。ただし「Bが特別に依頼した広告費」は成契約前でも受け取ることができます（ウが正答）。報酬の上限超過は特約があっても禁止（エは誤り）。

報酬の受領に関する規制（宅建業法46条・告示）を確認します。成功報酬主義：媒介報酬は「取引の成立」を条件として発生→成立前に受け取ることは原則不可（前払い特約は無効）。特別費用の例外：依頼者の特別依頼による広告費等の実費は、取引成立の前後を問わず実費相当額を受け取れる。選択肢の検証：ア「契約締結時点で上限額の前払い→可」→成功報酬主義に反→誤り。イ「前払い特約→有効」→宅建業法の趣旨に反→無効→誤り。ウ「Bの承諾ある特別広告費→成立前でも受け取れる」→正答（特別依頼費用は成功報酬とは独立）。エ「申し出があれば上限超え可」→上限規制は強行規定→依頼者の申し出があっても超過不可→誤り。

媒介報酬の時的規制と費用規制の体系：①成功報酬の時的規制：原則として「売買等の契約成立時」に報酬請求権が発生。前払い特約は「報酬請求権が発生していない段階での金銭授受」として問題があり、宅建業法の成功報酬主義の趣旨から無効と解されます。ただし、「手付金と報酬の区別」（手付は売買契約成立時に受領可能）や「媒介契約の解除補償」等の実務問題が付随します。②特別依頼費用の法的性質：報酬とは独立した「費用の立替払いの精算」として機能。民法上の委任の費用償還請求権（民法649条・650条）に対応する規定。③報酬の上限規制の強行性：依頼者が自発的に申し出ても、宅建業法46条の上限規制は超えられません（片面的強行規定）。依頼者の同意は「上限内での合意」に限って有効。「上限超えの合意」は宅建業法違反として無効。④インボイス制度との関係：特別費用の請求にもインボイス（適格請求書）の発行が必要（令和5年10月以降）。宅建試験では主に告示の計算式が出題されますが、実務では消費税処理も重要です。