宅建士 宅建業法 問108｜長期の空家等の貸借の代理における報酬の特例

長い間使われていない「長期の空家等」の貸借を代理した場合は、通常の貸借の代理の上限（借賃1か月分の1.1倍）にかかわらず、借賃1か月分の2.2倍まで受け取れます（告示第十）。月額10万円なら10万円×2.2＝22万円が上限です（イが正答）。11万円は通常の代理の上限で、16万5,000円・33万円は倍率を取り違えた数字です。

報酬告示第十は「長期の空家等の貸借の代理については、次に掲げる報酬の額（第二号にあっては、その合計額）は、第五の規定にかかわらず、当該長期の空家等の借賃の一月分の二・二倍に相当する金額以内とする」と定め、一号に「宅地建物取引業者が当該長期の空家等の貸主である依頼者から受けることのできる報酬の額（…当該貸借の相手方から報酬を受ける場合を除く。）」を掲げています。本問はAが貸主Bの代理をし、借主からは報酬を受けないので一号に当たり、上限は10万円×2.2＝22万円（イ＝正答）。ア：11万円は通常の貸借の代理の上限（第五、借賃1か月分の1.1倍）で、第十の特例を無視しているため誤り。ウ：16万5,000円（1.65倍）は告示に根拠のない倍率で誤り。エ：33万円（3.3倍）は2.2倍の上限を超えるため誤りです。

「長期の空家等」は、告示第九で「現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されておらず、又は将来にわたり居住の用、事業の用その他の用途に供される見込みがない宅地又は建物」と定義されています。代金の額で決まる「低廉な空家等」（第七・第八、売買・交換が対象）とは別の概念で、こちらは貸借が対象です。第九（媒介）と第十（代理）の違いを整理しましょう。第九は媒介について、借主から受ける額が借賃1か月分の1.1倍（居住用は依頼を受ける時点で承諾を得ていなければ0.55倍）以内である場合に限り、「当該媒介に要する費用を勘案して」第四の計算額を超えて、双方の合計で2.2倍まで受けられるとします。第十は代理について、①貸主である依頼者から受ける額（相手方から受ける場合を除く。一号）、②相手方からも受ける場合の双方の合計額（二号）を、いずれも借賃1か月分の2.2倍以内とします。二号には「当該長期の空家等の借主である依頼者から受ける報酬の額が当該長期の空家等の借賃の一月分の一・一倍に相当する金額以内である場合に限る」という条件が付いています。通常の貸借の代理（第五）は、依頼者から借賃1か月分の1.1倍以内、相手方からも受けるときは合計で1.1倍以内なので、第十はこの上限を2.2倍に広げた特例です。また、第九とは異なり、第十の本文には「当該代理に要する費用を勘案して」という文言は置かれていません。数字としては、通常の貸借（媒介の合計・代理）＝1.1倍、長期の空家等（媒介の合計・代理）＝2.2倍、居住用の媒介で依頼者の一方から受ける額＝承諾がなければ0.55倍、とまとめると混同しにくくなります。なお、告示第十一①により、第二から第十までの規定によるほかは報酬を受けることができず、例外は依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額に限られます。本問は権利金の授受がない前提なので、権利金を売買代金とみなす第六も使いません。