宅建士 宅建業法 問110｜長期の空家等の貸借の媒介における報酬の特例

長く空いている「長期の空家等」の賃貸借を媒介した場合、借主から受け取る報酬が借賃1か月分の1.1倍（8万8,000円）以内であれば、貸主・借主合計の報酬上限を通常の1.1倍から2.2倍（17万6,000円）まで増やせる特例があります（アが正答）。借主からの受取額に上限があることが条件です。

報酬告示第九は、長期の空家等の貸借の媒介について「当該長期の空家等の借主である依頼者から受ける報酬の額が…借賃の一月分の一・一倍…に相当する金額以内である場合に限り…第四の規定により算出した金額を超えて、当該長期の空家等の借賃の一月分の二・二倍に相当する金額を超えない範囲内で報酬を受けることができる」と定めます。借主Cからの受取額が8万8,000円以内なら合計を17万6,000円まで増額可能（ア＝正答）。イは借主からの受取額の上限条件を無視しており誤り。ウは長期の空家等の特例を無視した通常規定のままで誤り。エは条文が「居住の用に供する長期の空家等にあっては…〇・五五倍」と書き分けて居住用も対象に含めていることと矛盾するため誤りです。

「長期の空家等」（告示第九冒頭の定義：現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されておらず、又は将来にわたり供される見込みがない宅地又は建物）は、代金の多寡で判断する「低廉な空家等」（告示第七・第八）とは別の概念であり、両者を混同しないことが重要です。低廉な空家等は売買・交換の媒介・代理（告示第七・第八）の特例、長期の空家等は貸借の媒介・代理（告示第九・第十）の特例で、それぞれ適用される取引類型と要件が異なります。告示第九の増額特例は、借主から受ける報酬額が通常の合計上限と同じ「借賃1か月分の1.1倍」以内に収まっていることを条件に、貸主からの受取分を上乗せして合計を2.2倍まで認めるものです。この条件は居住用・非居住用を問わず適用されますが、居住用の長期の空家等については、条文が「当該媒介の依頼を受けるに当たって当該借主である依頼者の承諾を得ている場合を除き、〇・五五倍」という通常の居住用建物と同じ制約を借主側の上限に組み込んでいる点に注意が必要です。貸借の代理についても告示第十が同趣旨の特例を定めています。