宅建士 宅建業法 問117｜宅建業者の禁止行為

宅建業法47条の禁止行為：①重要な事実の故意不告知（知っていながら伝えない）、②不実の事実の告知（嘘をつく）は禁止です。イ「雨漏りを知っていながら買主に告げなかった」は故意不告知（重要事実の不告知）で禁止行為に該当し正答（許されない行為）です。ア・ウ・エは事実に基づく適正な説明です。

宅建業法47条・47条の2の禁止行為を確認します。①故意の不告知（47条1号）：35条・37条の事項や、宅地建物の形質・環境その他の取引条件等で「相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」（47条1号ニ）について、故意に事実を告げないこと→イが該当。②不実の告知（47条1号）：同じ事項について不実のことを告げること。③断定的判断の提供（47条の2第1項・施行規則16条の11第1号イ）：利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断や、将来の環境・交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。選択肢の検証：ア「公表された計画はなく確認できていないと事実どおり伝えた」→不実告知にも断定的判断にも当たらない→許容。イ「雨漏りを知っていながら重説で告げない」→故意の不告知→正答（許されない行為）。ウ「欠点を事実通りに伝えて販売意欲を示す」→適正→許容。エ「相場より高いが立地良好と正直に伝える」→事実に基づく→許容。

宅建業法47条の禁止行為の詳細（告知義務と不実告知）：①故意の不告知（47条1号）：契約の締結の勧誘をするに際し等において、相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項について「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」が禁止。「重要な影響を及ぼすこととなるもの」の範囲：物件の瑕疵（雨漏り・欠陥等）、権利関係（抵当権設定等）、法令制限（用途地域・建ぺい率超過等）、環境的事項（騒音・日照阻害等）。②重要事項説明義務（35条）との関係：重要事項説明義務（35条）と故意不告知禁止（47条）は並行適用。重説義務の対象外であっても「相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項」は47条の告知義務対象となりうる（例：心理的瑕疵・嫌悪施設等）。③「故意」の要件：「知っていながら告げない」が要件。知らなかった場合は47条1号の対象外（ただし調査義務違反として別途問題となる可能性あり）。④違反効果：2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金（併科あり。宅建業法79条の2）＋監督処分。