宅建士 宅建業法 問119｜住宅販売瑕疵担保責任保険契約の要件

住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に関する売主の責任に係る損害を塡補するための保険金額が2,000万円以上でなければなりません（イが正答）。1,000万円では足りません。有効期間は5年ではなく引渡しから10年以上、内容の変更・解除は国土交通大臣の承認を受けた場合でなければできません。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律2条7項は、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の要件として、3号「前号イ及びロの損害を塡補するための保険金額が二千万円以上であること」、4号「新築住宅の買主が当該新築住宅の売主である宅地建物取引業者から当該新築住宅の引渡しを受けた時から十年以上の期間にわたって有効であること」、5号「国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、変更又は解除をすることができないこと」などを定めます（2号イ・ロの損害は、業者が特定住宅販売瑕疵担保責任を履行したことによる業者の損害と、業者が履行しない場合の買主の損害）。ア：1,000万円ではなく2,000万円以上が要件のため誤り。イ：3号のとおりで正答。ウ：5年ではなく10年以上の有効期間が要件のため誤り。エ：当事者の合意のみでは変更・解除できず、国土交通大臣の承認が必要なため誤り。

住宅販売瑕疵担保責任保険契約の3つの要件（保険金額2,000万円以上・引渡しから10年以上有効・国土交通大臣の承認なしに変更又は解除できないこと）は、いずれも同法2条7項に列挙された法定の要件であり、これらを満たさない契約は、宅建業者の資力確保措置として認められる「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」に該当しません。この保険が塡補の対象とするのは、住宅品質確保法95条1項により新築住宅の売主が買主に引き渡した時から10年間負う、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵についての担保の責任（履行法では「特定住宅販売瑕疵担保責任」）です。有効期間の10年以上という要件は、この10年間の担保責任期間と対応しています。大臣の承認を受けなければ変更・解除できないとする要件は、買主保護の前提となる契約内容が、当事者の合意だけで縮小・解消されないようにするものです。宅建業者は、この保険契約への加入のほか、住宅販売瑕疵担保保証金の供託によっても資力確保措置を講じることができ、いずれの方法を選択するかは業者の判断に委ねられていますが、保険を選ぶ場合はここに示した2条7項の3要件を満たす契約でなければなりません。