宅建士 宅建業法 問120：業務上の規制

宅建業者が自己所有でない宅地を自ら売主として売る場合（宅建業法33条の2）：原則として禁止ですが、例外として「他の宅建業者の媒介・代理を受けたうえで取得が確実な場合」は認められます（イに関連）。取得が確実であれば（予約・売買契約等が成立していれば）売主として販売できます（イが正答）。

他人物の売買に関する規制（宅建業法33条の2）を整理します。原則：宅建業者が自ら売主として、所有権を有しない宅地建物の売買契約を締結することは禁止。例外：「他の宅建業者の媒介・代理を受けて行う場合（宅建業法33条の2ただし書）」→所有権取得が確実な場合に限り、所有権取得前でも売買契約の締結が可能。選択肢の検証：ア「いかなる場合にも締結できない」→例外（33条の2ただし書）があるため→誤り。イ「取得が確実な場合は自ら売主として締結可」→正答（33条の2ただし書の趣旨）。ウ「他の業者の媒介・代理を受けていても所有権取得が必要」→33条の2ただし書で例外的に所有権取得前でも可→誤り。エ「媒介として許可なく売り渡せる」→権限外の行為として明らかに違法→誤り。

他人物売買禁止（宅建業法33条の2）の詳細：①禁止の趣旨：宅建業者が所有権のない物件を売って代金を受け取り、売主から買えなかった場合に買主が保護されないリスクを防ぐ。②例外（33条の2ただし書）の要件：「宅建業者が他の宅建業者の媒介又は代理によって売買の契約をした場合」に限る。具体的には、宅建業者AがB所有の宅地を取得するための「売買予約」または「停止条件付売買契約」をBと締結し、かつ他の宅建業者Cの媒介・代理を受けている場合、Aが買主Dとの間でB所有の宅地の売買契約を締結できる。③「取得が確実」の要件：単なる口約束ではなく、法的拘束力のある契約（予約・停止条件付売買等）が成立していることが必要。④一般消費者（宅建業者でない者）の他人物売買：民法上は有効（民法561条・他人物売買）。宅建業法33条の2は宅建業者が「自ら売主」として行う場合に限り規制（媒介・代理で行う場合は適用外）。⑤8種制限との関係：33条の2は8種制限（39条〜43条の2）とは別の規定であり、自ら売主以外の取引形態にも注意が必要。