宅建士 宅建業法 問120｜宅建業者の自己所有でない物件の売買・代理・媒介

宅建業者が自己の所有に属しない宅地を自ら売主として売る場合（宅建業法33条の2）：原則として禁止ですが、例外として①その宅地を取得する契約（予約を含み、停止条件付きのものを除く）を締結しているときなど取得できることが明らかな場合、②未完成物件で手付金等の保全措置が講じられている場合は認められます。アは①に当たるので正答です。

自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限（宅建業法33条の2）を整理します。原則：宅建業者は、自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む）を締結してはならない。例外（33条の2ただし書）：1号「当該宅地又は建物を取得する契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。）を締結しているときその他…取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき」、2号「41条1項に規定する売買（未完成物件）に該当し、手付金等の保全措置が講じられているとき」。選択肢の検証：イ「いかなる場合にも締結できない」→ただし書の例外があるため誤り。ア「取得する契約（予約を含み、停止条件付きを除く）を締結している場合は締結可」→正答（33条の2第1号）。ウ「他の業者の媒介・代理を受けて契約する場合は所有権取得が必要」→媒介・代理が入るかどうかは要件ではなく、取得する契約を締結していれば所有権取得前でも締結できる→誤り。エ「媒介として許可なく売り渡せる」→所有者の権限なく処分することはできず、明らかに誤り。

自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限（宅建業法33条の2）の詳細：①趣旨：宅建業者が所有権を取得できる見込みのない物件を売って代金を受け取り、結局取得できずに買主が損害を受けることを防ぐ。②例外1（1号）：取得する契約（予約を含む）を締結していること。ただし「その効力の発生が条件に係るもの」（停止条件付契約）は除かれる（条件が成就しなければ取得できないため）。③例外2（2号）：未完成物件の売買で、41条1項の手付金等の保全措置（銀行等の保証・保証保険）が講じられている場合。④適用範囲：33条の2は8種制限の一つで、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合に適用される（宅建業者相互間の取引には適用しない：78条2項）。媒介・代理として関与する場合は適用されない。⑤民法との関係：他人の権利を目的とする売買契約も民法上は有効で、売主はその権利を取得して買主に移転する義務を負う（民法561条）。33条の2はこれを宅建業者について制限する業法上の規定です。

例外の読み方を具体例で確認します。1号の「取得する契約」には予約も含まれますが、「その効力の発生が条件に係るもの」は除かれるため、たとえば農地法の許可を停止条件とする取得契約しか結んでいない段階では、自ら売主として売買契約（予約を含む）を締結することはできません。反対に、停止条件の付いていない売買契約や売買の予約を所有者と締結していれば、所有権移転登記や代金の支払が済んでいなくても例外に当たります。2号は、41条1項に規定する未完成物件の売買で、同項1号又は2号の保全措置（銀行等との保証委託契約、保険事業者との保証保険契約）が講じられている場合です。完成物件の保全措置（41条の2の指定保管機関による保管）は2号に含まれていない点に注意が必要です。33条の2に違反した場合は、指示処分に加えて業務停止処分の対象にもなります（65条2項2号・4項2号）。試験では「予約」「停止条件付き」「保全措置の種類」「買主が宅建業者か」の4点をずらした記述がひっかけの典型なので、設問の事実関係をこの4点で点検しましょう。