宅建士 宅建業法 問121｜宅建業者間の特約と規制の特則

宅建業者間の取引における特則：①8種制限は宅建業者相互間の取引には適用されません（78条2項）。手付の額の制限（39条）も適用されないので、手付を代金の3割とすることもできます（イは誤り）。②35条書面（重要事項説明書）：説明義務は免除されますが、書面の交付は義務付けられています（ウは誤り）。③37条書面：業者間であっても交付義務は変わりません（エが正答）。

宅建業者間取引の特則を整理します。①8種制限（33条の2・37条の2〜43条）：宅建業者相互間の取引には適用しない（宅建業法78条2項）→自ら売主業者が宅建業者の買主に売る場合、手付3割特約・クーリングオフ排除等も宅建業法上は制限されない。②重要事項説明（35条）：宅建業者が「相手方」の場合は説明は省略可（口頭説明不要）だが、書面（35条書面）の交付は義務（ウの「交付不要」は誤り）。③37条書面：業者間でも交付義務あり（エが正答）。選択肢の検証：ア「業者間でも8種制限全て適用」→業者間は適用除外→誤り。イ「業者間でも手付の額の制限が適用→3割特約不可」→78条2項により39条は業者間取引に適用されない→誤り。ウ「業者間では35条書面不要」→書面交付は必要（説明の省略は可）→誤り。エ「業者間でも37条書面交付義務あり」→正答。

宅建業者間取引の特則（宅建業法78条2項）の詳細：①8種制限の適用除外：78条2項「第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない」→買主が宅建業者の場合は適用外。これは「宅建業者は十分な知識・能力を持っており保護の必要が低い」という立法理由による。②35条書面（重要事項説明書）の特則（宅建業法35条6項）：宅建業者が当事者（相手方）の場合は「説明をする必要はない」（口頭での説明は不要）。ただし35条書面の交付（書類の渡し）は義務（省略不可）。令和3年改正で電磁的方法による提供も可となった（書面交付義務は電磁的方法で代替可能）。③37条書面の特則：業者間でも全面的に37条書面の交付義務あり。「取引に関与した宅建業者」が各々交付する義務を負う。④媒介報酬の規制：業者間取引でも報酬規制（46条・告示）は適用される（報酬規制に業者間の特則なし）。⑤試験で押さえたい誤解：「業者間は35条書面も37条書面も不要」→35条書面は交付義務あり（説明は省略可）・37条書面は全面的に義務あり、という理解が必要。