宅建士 宅建業法 問12｜免許を要しない取引

免許が必要かどうかは、①その行為が宅建業（2条2号）に当たるか、②法律の適用除外や特例に当たるか、の順に考えます。アの農業協同組合には宅建業法上の適用除外や特例の規定がなく、宅地の売買の媒介を反復継続して行えば宅建業に当たるので、免許が必要です。アが正答です。イの「自ら貸主として賃貸する」行為は、2条2号の宅建業に含まれません。ウの都道府県には、78条1項により宅建業法そのものが適用されません。エの信託会社は、77条により免許の規定が適用されず、国土交通大臣への届出で足ります。

2条2号は宅建業を「宅地若しくは建物（建物の一部を含む。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」と定め、3条1項はこれを営もうとする者に免許を求めています。ア：農業協同組合について、宅建業法は適用除外も特例も定めていません。宅地の売買の媒介を反復継続して不特定多数の者を相手に行えば宅建業に当たり、免許が必要です→正答。イ：自ら当事者となる貸借は、2条2号の列挙（売買・交換、または売買・交換・貸借の「代理・媒介」）に含まれないため宅建業に当たらず、免許は不要です→該当しない。ウ：78条1項は「この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない」と定めており、都道府県は免許を受けずに分譲できます→該当しない。エ：77条1項により、信託業法3条の免許を受けた信託会社には免許に関する3条から7条までの規定が適用されません。宅建業を営もうとするときは国土交通大臣に届け出れば足り（同条3項）、国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなされます（同条2項）→該当しない。

免許の要否は、次の3段階で判定すると迷いません。第1段階は「宅建業に当たるか」です。2条2号が宅建業として掲げるのは、①宅地建物の売買・交換を自ら行うこと、②売買・交換・貸借の代理、③売買・交換・貸借の媒介であり、「自ら貸借すること」は掲げられていません。そのため、イのように自分が所有するマンションを何室も反復継続して賃貸しても、宅建業には当たらず免許は要りません（賃貸の媒介を他の宅建業者に依頼したときに、その業者が宅建業法の規制を受けるのとは別の話です）。第2段階は「法律そのものが適用されない者か」です。78条1項は「この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない」と定めており、ウの都道府県はこれに当たります。これと似た規定に78条2項がありますが、こちらは33条の2と37条の2から43条まで（いわゆる8種制限など）を宅建業者相互間の取引に限って外すもので、免許の要否とは関係がありません。第3段階は「免許の規定だけが外される特例に当たるか」です。77条1項は、信託業法3条又は53条1項の免許を受けた信託会社について、3条から7条まで（免許）・12条（無免許事業等の禁止）・25条7項・66条・67条1項を適用しないと定め、同条2項で国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなし、同条3項で国土交通大臣への届出を求めています。つまりエの信託会社は、免許は不要ですが、みなし宅建業者として営業保証金の供託や35条・37条などの業務規制は受けます。同じ形の特例は、77条の2（登録投資法人）と77条の3（不動産特定共同事業法の特例事業者）にも置かれています。これに対し、アの農業協同組合のように別の法律で設立・監督される法人であっても、宅建業法に適用除外や特例の規定がない以上、宅建業に当たる行為を業として行えば3条1項の免許が必要です。「特別な法律で設立された法人だから免許は不要だろう」という思い込みを避け、宅建業法の条文（2条2号・77条・78条1項）に除外の根拠があるかどうかで判断することが、この分野の得点の鍵になります。