宅建士 宅建業法 問12：宅建業の意味と免許

宅建業法は一定の者について免許の適用を除外しています。国・地方公共団体・信用金庫・農協等は特定の範囲で宅建業を免許なしに行えます（宅建業法78条）。しかし弁護士が宅建業者の代理として宅地売買の媒介・代理業務を反復継続して行う場合、弁護士法の「法律事務」として認められても宅建業法の免許が必要です。エが正答です。

宅建業法78条の適用除外を整理します。①農業協同組合：農協法により組合員のためにする宅地建物の売買・貸借の媒介は宅建業法の適用除外（アは免許不要）。②信用金庫：信用金庫法による業務の一環として担保不動産の処分は宅建業法78条の適用除外（イは免許不要）。③UR都市機構：独立行政法人として国交大臣の監督下にあり宅建業法の適用除外（ウは免許不要）。④弁護士：弁護士法は「法律事務」を定めるが宅地建物の売買代理を業として行うことに宅建業法の適用除外はなく、反復継続して行えば宅建業に該当し免許が必要（エが正答）。

宅建業法78条の適用除外は「国・地方公共団体等」「信託会社・信託銀行（信託業法による届出）」「農業協同組合・消費生活協同組合等（組合員のためにする場合に限る）」「都市再生機構・地方住宅供給公社等の公的機関」が挙げられています。適用除外の根拠は、これらの機関が他の法律（農協法・信金法・独立行政法人都市再生機構法等）による監督・規制を受けており、宅建業法による重ねての免許規制が不要とされる点にあります。弁護士が不動産取引を行う場合の宅建業法との関係は実務上の重要論点です。弁護士が「法律事務の一環」として単発の不動産売買の代理を行うことは弁護士法72条の非弁行為にならず、また宅建業に該当しない場合もあります。しかし「反復継続・不特定多数」という宅建業の要件を満たす態様で不動産取引の代理・媒介業務を行う場合は、弁護士であっても宅建業法の免許が必要とされます（最判等の解釈）。同様に司法書士・税理士・不動産コンサルタントも宅建業の要件を満たす業務を行う場合は免許が必要です。信用金庫の担保不動産処分については、宅建業法78条2項が「信託会社が信託の引受けを行う場合、宅建業者とみなして一部規定を適用する」とするのと異なり、信用金庫・信用組合の担保処分は法78条の適用除外のみで、宅建業者みなし規定の適用はありません。