宅建士 宅建業法 問123：業務上の規制

いわゆる「おとり広告」の禁止：既に売買契約が成立した物件を「現在売り出し中」と表示して広告し続けることは、実際には存在しない・売れない物件の広告（おとり広告）として宅建業法32条（誇大広告の禁止）違反です。エが「継続して行うことができる」と誤って述べており正答です。

各選択肢を検証します。ア「依頼者の承諾なく広告不可」→媒介においては依頼者の意向を尊重する義務あり→概ね正しい記述（ただし広告の具体的な承諾義務は媒介契約の内容による）。イ「開発許可後→広告可（造成未完了でも）」→宅建業法33条「開発許可等の処分後でなければ広告禁止」→開発許可を受けた後は広告可（造成が完了していなくてもよい）→正しい記述。ウ「登記簿謄本等で登記確認→重要事項説明」→宅建業者には調査義務があり、登記内容を確認した上で重説を行う義務→正しい記述。エ「売買契約成立後も現在売り出し中の広告継続→可」→売買済み物件を「売り出し中」と表示することは「おとり広告」に当たり宅建業法32条違反→誤りで正答。

おとり広告の規制（宅建業法32条・公正競争規約）：①定義：①-a「実際には取引できない物件」（成約済み・存在しない物件）を取引できるように見せる広告。①-b「実際には取引の意思のない物件」を広告して顧客を集める行為。②宅建業法32条（誇大広告の禁止）との関係：「実際よりも著しく優良または有利と誤認させる表示」として32条違反。③不動産公正競争規約における規制：「物件が存在しないか、実際には取引できないのに広告するおとり広告」を明示的に禁止。④宅建業法上の規制（広告開始時期の制限・33条）：開発許可・建築確認等を受ける前の広告禁止。開発許可後は造成未完了でも広告可（売買契約は造成完了後でないと締結不可）。⑤成約済み物件の広告削除義務：成約後には速やかに広告を取り下げる義務（広告が継続している場合はおとり広告に当たる）。インターネット広告（ポータルサイト等）では「成約済み」マークを付ける運用が実務上の最低限の対応だが、「現在売り出し中」の表示を継続することは違反。