宅建士 宅建業法 問14：宅建業の意味と免許

無免許で宅建業を営むと厳しい罰則が科されます。宅建業法12条は無免許営業を禁止し、13条は名義貸しを禁止しています。名義を貸した側も罰則の対象です（イは「借りた会社だけ」とするので誤り）。無免許営業の罰則は「3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金またはその両方」でエが正答です。

宅建業法12条（無免許営業等の禁止）・13条（名義貸し禁止）・79条（罰則）を整理します。ア：無免許営業の罰則（3年以下の懲役・300万円以下の罰金）は相手方の認識・同意に関係なく成立→誤り。イ：名義貸し禁止（宅建業法13条）に違反した場合、名義を貸した業者も名義を借りた者も双方が罰則対象（宅建業法79条）→「借りた会社だけ」は誤り。ウ：免許有効期間満了後は新免許取得まで宅建業務全般が禁止。従前の契約履行は可能（宅建業法76条）だが新規契約は不可→「業務を行うことは無免許営業に当たらない」は過広な記述で誤り。エ：3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金またはその両方（宅建業法79条1号）→正答。

無免許営業罪（宅建業法12条・79条1号）は宅建業法上最も重い罰則の一つで、3年以下の懲役または300万円以下の罰金（両罰規定適用で法人は1億円以下の罰金・宅建業法84条）が科されます。実務上、「免許申請中」の宅建業営業も無免許営業に該当する点に注意が必要です（免許申請中であることは免許取得とは別）。名義貸し禁止（宅建業法13条）の趣旨は、免許制度の実質を担保することです。A社（免許あり）がB社（免許なし）に免許証番号・商号の使用を許可し、B社が実質的に宅建業を営む場合、名義を貸したA社は「名義貸しの禁止違反」として宅建業法79条2号により同様の重罰が科されます。「名義貸し」に当たるかの判断は、「実質的な営業主体が誰か」で判断され、業務遂行・収益の帰属・従業員の指揮命令系統等を総合考慮します。「フランチャイズ」形式での宅建業は、フランチャイザーが免許を保有しフランチャイジーが業務を行う場合に名義貸しと判断されるリスクがあり、それぞれが独立した宅建業者として免許を取得するか、一方が他方を真の意味で「代理」する構成をとることが必要です。免許有効期間満了後の取り扱いについては、宅建業法76条により「免許がなくなった宅建業者は、免許がなくなる前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内に限り、なお宅建業者とみなす」とされており、新規取引・新規契約締結は不可です。