宅建士 宅建業法 問22：宅建士の登録

宅建士の独占業務は①重要事項の説明、②35条書面への記名、③37条書面への記名の3つです。重要事項の説明は宅建士しかできません（代表者が非宅建士では不可）。37条書面記名も宅建士の独占業務であり、非宅建士の記名は違法ですが書面の法的効力自体が否定されるかは別問題です。イについて「書面の効力が否定される」という記述が適切かが論点ですが、現場では宅建士が記名することが法定義務で、これが正しい記述として最も適切です。

宅建士の3大独占業務（宅建業法35条・37条）を整理します。ア：重要事項の説明は「宅建士が」行う義務（同法35条1項）→代表者が非宅建士では違法で誤り。イ：37条書面への記名は宅建士の独占業務（同法37条3項）→非宅建士が記名した場合は違法行為だが書面自体の民法上の効力（私法上の有効性）は別論点で、試験上は「記名は宅建士のみ可能」という点でイが正しい記述で正答。ウ：35条書面記名は宅建士独占業務で正しいが「説明そのものは非宅建士でも適法」は誤り。重要事項の「説明行為」も宅建士の独占業務で誤り。エ：事務禁止処分中の宅建士は宅建士として業務を行うことができない（68条1項・68条の2）→事務禁止中は独占業務不可で誤り。

宅建士の独占業務（宅建業法35条・37条）の「記名」については、令和3年改正で従来の「記名押印」から「記名」に改正されています（押印不要化）。これは行政手続き・民間取引における押印廃止・脱ハンコ推進の一環です。改正前は「記名押印」が義務でしたが、改正後は記名のみで足ります。「37条書面への記名を宅建士が行わない場合」の法的効果について：書面交付義務違反として宅建業法違反（監督処分・罰則の対象）となりますが、民事上の売買契約自体の効力（私法上の有効性）は直接には影響を受けないというのが通説・実務の理解です（宅建業法上の規制違反が直ちに私法上無効をもたらすわけではない）。ただし、重要事項説明を全く行わずに締結した契約は、情報提供義務違反として不法行為・契約の取消し（錯誤・詐欺）の基礎となり得ます。事務禁止処分（宅建業法68条1項）は「一定期間内の宅建士としての業務禁止」であり、処分期間中に宅建士業務（独占業務3種類を含む）を行うことは同法違反となります。事務禁止処分中の宅建士は宅建士証を都道府県知事に「提出」しなければならず（同法22条の2第7項）、事実上業務を行えない状態に置かれます。