宅建士 宅建業法 問36：媒介契約

媒介契約は3種類あります。①一般媒介：複数業者への依頼OK・自己発見取引OK。②専任媒介：他業者への依頼NG・自己発見取引OK。③専属専任媒介：他業者NG・自己発見取引NG。専任・専属専任の有効期間は最長3ヶ月（ウの6ヶ月は誤り）。イが正しく正答です。

宅建業法34条の2の媒介契約3種類を整理します。ア：一般媒介は複数業者への依頼も自己発見取引も認める→「複数依頼できない・自己発見禁止」の双方が誤り。イ：専任媒介は他業者への依頼禁止だが自己発見取引は可能→正答（34条の2第3項）。ウ：専属専任媒介の有効期間は最長3ヶ月（同条2項）→「6ヶ月」は誤り。エ：一般媒介に法的有効期間の上限はない（宅建業法上の規制なし）→「何年でも」は過言で、国土交通省の標準媒介契約約款では3ヶ月を推奨しているが法規制ではないため、エの「何年間でも可能」はほぼ正しいが、依頼者に不利な長期一般媒介は慣行上問題になる場合があります。設問全体でイが最も正確で正答。

媒介契約の3類型（宅建業法34条の2）の規律の背景には、依頼者の「業者選択の自由」と業者の「業務遂行への投資回収」のバランスがあります。一般媒介は依頼者の自由度が高い反面、業者が専任で努力しにくく業者間のフリーライダー問題が生じます。専任媒介・専属専任媒介は業者が積極的に業務を遂行する動機を与える代わりに、依頼者の選択肢を制限します。有効期間（宅建業法34条の2第3項）は専任・専属専任について「3ヶ月を超えることができない」と上限のみ規定し、更新の方法・回数には制限がありません（合意で更新可能）。ただし依頼者からの更新拒否は有効で、有効期間満了で当然に終了します。自己発見取引（依頼者が自ら見つけた相手方との直接取引）について：専任媒介では可能（業者の関与なしに成立した取引に業者は関与できない）。専属専任媒介では禁止（依頼者が自分で相手方を見つけても業者を通じての取引が義務）→ただし「禁止」の意味は業者への媒介報酬が発生するという実質的意味であり、取引自体を禁ずるものではありません。法的構成上、専属専任媒介でも自己発見した相手との取引は可能ですが、業者への違約金・報酬相当額の支払い義務が発生します。