宅建士 宅建業法 問36｜媒介契約の種類と特徴

媒介契約は3種類あります。①一般媒介：複数の業者に頼めて、自分で見つけた相手とも取引できる。②専任媒介：他の業者には頼めないが、自分で見つけた相手とは取引できる。③専属専任媒介：他の業者にも頼めず、自分で見つけた相手とも（その業者を通さずには）取引できない。専任・専属専任の有効期間は最長3ヶ月です（ウの6ヶ月は誤り）。一般媒介には法律上の期間制限はありません（エは誤り）。イが正しく正答です。

宅建業法34条の2と同法施行規則15条の10を整理します。ア：一般媒介は他の業者への重ねての依頼も自己発見取引もできる→誤り。イ：専任媒介契約（他の宅建業者に重ねて依頼することを禁ずる媒介契約）でも、依頼者が自ら発見した相手方と契約することまでは禁止されない→正答。自己発見取引も禁じる特約を含む専任媒介契約が専属専任媒介契約。ウ：専任媒介契約（専属専任を含む）の有効期間は3月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは3月とされる（34条の2第3項）→6ヶ月は誤り。エ：宅建業法の有効期間の制限は専任媒介契約に関するもので、一般媒介契約には法律上の期間制限はない→「宅建業法により3ヶ月を超えることができない」は誤り。

媒介契約の3類型のうち、宅建業法が直接規律しているのは主に専任媒介契約です（34条の2第3項〜第10項）。専任媒介契約には、有効期間3月以内（3項）、更新は依頼者の申出による・更新後も3月以内（4項）、指定流通機構への登録（5項：専任7日・専属専任5日、休業日を除く：規則15条の10）、業務処理状況の報告（9項：専任2週間に1回以上・専属専任1週間に1回以上）といった規制があり、3項〜6項・8項・9項の規定に反する特約は無効です（10項）。一般媒介契約には法律上の期間制限はありませんが、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款では、実情にかんがみ一般媒介契約も3月以内で定めることとされています（エのような法規制ではない点に注意）。専属専任媒介契約で依頼者が自己発見取引をした場合や、専任媒介契約で他の業者に依頼して成約した場合の違約金等は、宅建業法ではなく標準媒介契約約款などの契約で定められる事項です。