宅建士 宅建業法 問40：媒介契約

専任媒介・専属専任媒介の有効期間は「最長3ヶ月」で更新は依頼者の申し出が必要です。業者から自動更新はできません。アの「依頼者の申し出で更新でき、更新後も3ヶ月以内」が正しく正答です。イの「3ヶ月超の契約は無効」ではなく「3ヶ月に短縮される」が正確な効果です。

宅建業法34条の2第3項・4項の有効期間・更新規定を整理します。ア：有効期間最長3ヶ月、更新は依頼者の申し出により可能、更新後の期間も3ヶ月以内→正答。イ：3ヶ月を超える期間を定めた場合、当該超過部分が無効とされ3ヶ月に短縮（無効ではなく短縮→誤り）。ウ：更新の申し出は「依頼者」から行うもので、宅建業者からの申し出による更新は不可（依頼者保護の観点）→「宅建業者の申し出で自動更新可能」は誤り。エ：依頼者に不利な内容で依頼者が承諾しても「依頼者保護規定に反する内容は法律の強行規定として無効」（宅建業法34条の2は強行規定）→誤り。

媒介契約の有効期間規制（宅建業法34条の2第3項）は「強行規定」として位置付けられており、当事者の合意があっても3ヶ月を超える期間を定めることはできません。3ヶ月超の定めをした場合の効果は「超過部分の無効（3ヶ月に短縮）」であり、契約全体が無効になるわけではありません（一部無効・有効部分は存続）。更新は「依頼者の申し出によって」のみ可能で（宅建業法34条の2第4項）、業者側からの自動更新・更新申し出は依頼者保護の観点から認められません。これは依頼者が意図せず長期間の専任媒介を継続させられることを防ぐための規定です。有効期間の起算日は「媒介契約を締結した日」であり、契約書面に有効期間の記載が必要です（34条の2第1項7号）。実務上は「3ヶ月後の特定の日付」を記載することが多く、記載がない場合でも口頭の合意で有効期間が定まります。媒介契約の「解除」は当事者の合意（合意解除）または法定事由（依頼者の意思・業者の義務違反等）で可能ですが、一方的な解除については損害賠償問題が生じる場合があります。標準専任媒介契約約款（国土交通省告示）には有効期間・更新・解除に関する標準条項が定められており、実務の指針として活用されています。