宅建士 宅建業法 問41：媒介契約

専属専任媒介で依頼者が自分で買主を見つけて直接取引した場合（自己発見取引）、業者は媒介報酬相当額を依頼者に請求できます。これが専属専任媒介の「専属」の意味です。イが正しく正答です。アは専任媒介で他業者を使った場合も費用請求ができる場合があるため誤りです。

媒介契約違反の効果（宅建業法34条の2第9項・10項）を整理します。ア：専任媒介中に依頼者が他業者を使って成立した場合、元業者は「媒介に要した費用相当額の報酬」を依頼者に請求できる（宅建業法34条の2第9項）→「支払う必要はない」は誤り。イ：専属専任媒介で自己発見取引をした場合、業者は「報酬相当額」を請求できる（同条10項）→正答。ウ：業務報告義務違反がある場合でも、契約が成立し業者の媒介が成立の原因となっていれば報酬請求は可能な場合があるが、義務違反は指示処分・損害賠償の対象→「報酬を請求できる」は正しい面もあるが表現が断定的すぎ、問題の主旨ではイが明確に正答。エ：媒介契約書面不交付は宅建業法違反（処分対象）だが媒介契約自体の効力は否定されない（書面交付は宅建業法上の義務違反・私法上の無効事由ではない）→誤り。

媒介報酬請求権の法的性質は「媒介の成功（取引の成立）を条件とした請負的な報酬請求権」です（成功報酬主義）。専任媒介・専属専任媒介の義務違反（依頼者の他業者依頼・自己発見取引）に対する業者の費用・報酬請求権（宅建業法34条の2第9項・10項）は、業者が現実に行った業務の費用補填を意図した規定で、媒介契約が成立していなくても請求できます。「費用相当額」と「報酬相当額」の違い：専任媒介で他業者を使った場合→「費用相当額」（実際に要した広告料・調査費等）。専属専任媒介で自己発見取引した場合→「報酬相当額」（成功した場合の報酬全額）。これは専属専任媒介の方が業者の拘束が強い分、補償も手厚い設計です。媒介契約書面不交付（エ）の私法上の効力については、宅建業法の規制違反が私法上の効果に影響を与えるかという論点です。判例（最判等）は一般論として「宅建業法の強行規定違反は私法上の無効をもたらす場合がある」としますが、34条の2書面不交付については「書面交付義務違反は行政処分の対象だが媒介契約を無効にするものではない」とするのが通説です（依頼者保護の観点から書面不交付を理由とする報酬否定は認めない傾向）。