宅建士 宅建業法 問41｜指定流通機構への登録を証する書面の引渡しと契約成立時の通知義務

専任媒介契約を結んだ宅建業者は、①物件を指定流通機構に登録し（34条の2第5項）、②登録を証する書面を依頼者に引き渡し（6項）、③登録した物件の売買・交換の契約が成立したら指定流通機構に通知します（7項）。ウは③の条文どおりで正答です。登録事項には売買すべき価額も含まれます（アは誤り）。登録を証する書面は、請求がなくても遅滞なく引き渡さなければなりません（イは誤り）。契約成立の通知は「遅滞なく」行うもので、有効期間の満了を待つものではありません（エは誤り）。

34条の2第5項から7項までの条文を確認します。ア：5項は登録事項として「所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項」を挙げており、売買すべき価額も登録事項に含まれる→誤り。イ：6項は「前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第五十条の六に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない」と定めており、依頼者の請求は要件になっていない→誤り。ウ：7項は「前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない」と定めており、条文どおり→正答。エ：7項の通知は契約が成立したときに「遅滞なく」行うものであり、専任媒介契約の有効期間の満了を待ってよいとする規定はない→誤り。

指定流通機構（レインズ）への登録に関する一連の義務は、専任媒介契約・専属専任媒介契約特有の規制として34条の2第5項から7項に段階的に定められています。まず5項で、専任媒介契約を締結した宅建業者に対し、国土交通省令で定める期間内（施行規則15条の10により、専任媒介契約の締結の日から7日、専属専任媒介契約では5日。休業日数は算入しない）に指定流通機構への登録を義務付けます。次に6項で、登録が完了したことを依頼者に可視化させるため、登録を証する書面（レインズの登録証明書に相当するもの、50条の6に規定）を遅滞なく引き渡す義務を課しています。これは、依頼者が「自分の物件が本当にレインズに登録されているか」を確認できるようにするための情報開示規制です。さらに7項で、登録済みの物件について売買又は交換の契約が成立した場合、宅建業者は遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければなりません。これは、成約済みの物件情報がレインズ上にいつまでも「募集中」として残り続けることを防ぎ、他の宅建業者や消費者に誤った情報を与えないようにするための規制です。10項は「第三項から第六項まで及び前二項の規定に反する特約は、無効とする」と定めており、5項（登録）・6項（書面の引渡し）に反する特約は無効です。7項（指定流通機構への通知）は10項の列挙に入っていませんが、7項自体が「通知しなければならない」と定める宅建業者の義務であることに変わりはありません。また、8項（申込みがあった旨の依頼者への報告）や9項（業務処理状況の報告。専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上）は依頼者への報告義務であり、7項の指定流通機構への通知とは相手も内容も別です。「登録（5項）→書面の引渡し（6項）→成約の通知（7項）」という流れを、相手（指定流通機構か依頼者か）と項番号とともに押さえることが、この分野の重要論点を解く鍵になります。