宅建士 宅建業法 問42：媒介契約

宅建業者が媒介物件の価額について意見を述べる場合は「意見の根拠」を明らかにしなければなりません（宅建業法34条の2第2項）。依頼者の求めがなくても意見を述べることができます（アは誤り）。根拠を明示することがイの通り義務付けられており正答です。

宅建業法34条の2第2項・3項の価額意見規定を整理します。ア：意見は「依頼者の求めがある場合に限り」という制限はなく、宅建業者は積極的に根拠ある意見を述べることができる（また価額意見を誘導する宅建業法違反も問題となる）→誤り。イ：価額または評価額について「意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければならない」（34条の2第3項）→正答。ウ：根拠なき不当な価額意見で依頼者に損害を与えた場合は、宅建業法上の不当行為・民事上の不法行為として問題となる→「問題とならない」は誤り。エ：売主が希望する価格と宅建業者の意見価格が異なる場合、宅建業者は根拠を示して意見を述べる義務があり、希望価格をそのまま記載する義務のみではない→誤り。

媒介価額の意見根拠明示義務（宅建業法34条の2第3項）は、宅建業者が専門的知識を活かして「適切な価格設定」を依頼者に提供する義務の反映です。「根拠」の内容は不動産鑑定評価書・公示地価・路線価・周辺取引事例等が一般的ですが、法律上「不動産鑑定士の鑑定評価書が必要」とは定められておらず、宅建業者自身の調査に基づく合理的根拠でも足ります。価額意見が「不当な高値査定」や「低値査定（安値誘導）」だった場合の問題は、宅建業法上の誇大広告禁止（宅建業法32条）・不当な取引の禁止（宅建業法47条）に当たる可能性があります。また依頼者が宅建業者の意見を信頼して損害を受けた場合は民法709条の不法行為・不法行為に基づく損害賠償が問題となります。実務上、高値査定で依頼者を引き込んでおいて後から値下げを迫る「不当高値査定→値下げ誘導」は業界問題として取り上げられており、宅建業法の根拠明示義務はその抑止を意図しています。媒介価額の根拠明示は媒介契約書面への記載（34条の2第1項2号）と組み合わせて、依頼者が合理的な価格判断を行える情報提供義務の一環として機能します。