宅建士 宅建業法 問42｜媒介契約における価額の意見

宅建業者が媒介物件の売買すべき価額について意見を述べる場合は「意見の根拠」を明らかにしなければなりません（宅建業法34条の2第2項）。意見を述べる場面を依頼者の求めがある場合に限る決まりはありません（アは誤り）。根拠を明示することがイの通り義務付けられており正答です。

宅建業法34条の2第1項2号・第2項の価額意見規定を整理します。ア：意見を述べる場面を「依頼者の求めがある場合に限り」とする規定はない→誤り。イ：宅建業者は、媒介契約書面に記載する売買すべき価額又は評価額（1項2号）について「意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない」（34条の2第2項）→正答。ウ：根拠なき不当な価額意見で依頼者に損害を与えた場合は、宅建業法上の不当行為・民事上の不法行為として問題となる→「問題とならない」は誤り。エ：売主が希望する価格と宅建業者の意見価格が異なる場合、宅建業者は根拠を示して意見を述べる義務があり、希望価格をそのまま記載する義務のみではない→誤り。

媒介価額の意見の根拠明示義務（宅建業法34条の2第2項）について、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、根拠としては価格査定マニュアルや同種の取引事例など合理的な説明がつくものであることとし、①依頼者の納得を得ることまでは要さないが合理的なものでなければならない、②明示は口頭でも書面でもよいが、書面を用いるときは不動産鑑定評価書でないことを明記する、③根拠の明示は法律上の義務なので、そのための査定費用は依頼者に請求できない、としています。不動産鑑定士の鑑定評価書が必要とされているわけではありません。根拠のない高値の意見で依頼者に損害を与えた場合は、業務に関する不当な行為として監督処分の対象になり得るほか、民事上の損害賠償責任が問題となります。実務上、高値査定で依頼者を引き込んでおいて後から値下げを迫る「不当高値査定→値下げ誘導」は業界問題として取り上げられており、宅建業法の根拠明示義務はその抑止を意図しています。媒介価額の根拠明示は媒介契約書面への記載（34条の2第1項2号）と組み合わせて、依頼者が合理的な価格判断を行える情報提供義務の一環として機能します。