宅建士 宅建業法 問43｜一般媒介契約の特則

一般媒介契約には法定の有効期間上限がなく、有効期間は当事者の合意で決まります（イが正しく正答）。業務処理状況の報告義務・レインズ登録義務はいずれも専任・専属専任媒介にのみ課せられるもので、一般媒介には適用されません（ア・ウは誤り）。誠実義務は契約種別に関わらず同様です（エは誤り）。

宅建業法34条の2の一般媒介に適用されない規定を整理します。①業務処理状況の報告義務（34条の2第9項）：専任媒介契約（専属専任を含む）のみ（アは一般媒介にも義務があるとするため誤り）。②有効期間：法律上の制限（34条の2第3項）は専任媒介契約に関するもので、一般媒介に上限規制なし（イが正答。ただし標準媒介契約約款は一般媒介契約も3月以内で定めている）。③指定流通機構への登録義務（34条の2第5項）：専任媒介契約（専属専任を含む）のみ（ウは誤り）。④業務処理の原則：宅建業者は取引の関係者に対し信義を旨とし誠実に業務を行わなければならず（31条1項）、媒介契約の種類によって軽減されることはない（エは誤り）。

一般媒介契約は「依頼者の自由度が最も高い」媒介形態です。複数業者への並行依頼も可能で、依頼者は複数の業者を競わせることができます。法定の有効期間上限がない（イ）ため、法律上は長期の一般媒介契約も可能ですが、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によれば、標準媒介契約約款は実情にかんがみ一般媒介契約も専任媒介契約等と同じく3月以内で定めています。一般媒介の種類：依頼者が重ねて依頼する他の業者を明示する義務を負う「明示型」と、その義務を負わない「非明示型」があり、媒介契約書面には他の業者に重ねて依頼することの許否と明示義務の存否を記載します（34条の2第1項3号）。標準媒介契約約款の一般媒介契約は明示型が原則で、非明示型とするには特約が必要です。一般媒介でも宅建業法31条1項の業務処理の原則（信義誠実）は当然に適用されます。宅建業者は「競合業者が複数いる」状況でも依頼者のために積極的に業務を遂行する義務があります。一般媒介でレインズ登録が任意なことの影響：業者が意図的に「囲い込み」（自社だけで情報を持ち、他業者に情報を出さない）をする誘惑が高まります。これは不動産流通の阻害要因として問題視されています。