宅建士 宅建業法 問43：媒介契約

一般媒介契約には法定の有効期間上限がなく、有効期間は当事者の合意で決まります（イが正しく正答）。業務処理状況の報告義務・レインズ登録義務はいずれも専任・専属専任媒介にのみ課せられるもので、一般媒介には適用されません（ア・ウは誤り）。誠実義務は契約種別に関わらず同様です（エは誤り）。

宅建業法34条の2の一般媒介に適用されない規定を整理します。①業務処理状況の報告義務（34条の2第9項・10項）：専任・専属専任のみ（アは一般媒介にも義務があるとするため誤り）。②有効期間上限：一般媒介に上限規制なし（イが正答。ただし実務的には3ヶ月を推奨する標準約款あり）。③指定流通機構への登録義務（34条の2第5項）：専任・専属専任のみ（ウは誤り）。④誠実義務（宅建業法31条）：契約種別に関わらず全ての宅建業者・宅建士に課せられ、軽減はされない（エは誤り）。

一般媒介契約は「依頼者の自由度が最も高い」媒介形態です。複数業者への並行依頼も可能で、依頼者は複数の業者を競わせることができます。法定の有効期間上限がない（イ）ため、理論上は10年間の一般媒介も可能ですが、国土交通省の標準媒介契約約款では「3ヶ月を推奨・有効期間を定める場合は記載」とされています。一般媒介の種類：「明示型一般媒介」（依頼した他業者の名称を相互に明示する義務あり）と「非明示型一般媒介」（他業者への依頼を相互に明示しない）があります。標準約款では明示型が推奨されています。一般媒介でも宅建業法31条の誠実義務（善良な管理者の注意義務・誠実行為義務）は当然に適用されます。宅建業者は「競合業者が複数いる」状況でも依頼者のために積極的に業務を遂行する義務があります。一般媒介でレインズ登録が任意なことの影響：業者が意図的に「囲い込み」（自社だけで情報を持ち、他業者に情報を出さない）をする誘惑が高まります。これは不動産流通の阻害要因として業界問題化しており、国土交通省が対策強化を検討しています。