宅建士 宅建業法 問44｜媒介契約と取引態様の明示

取引態様の明示義務（宅建業法34条1項）は「広告をするとき」と「注文を受けたとき」の2場面で課せられます。イの「広告をするときの明示義務」は正しく正答です。アは「注文受けた場合は不要」としているので不完全で誤りです。取引態様は「自ら売主・代理・媒介」の3つを区別して明示します。

宅建業法34条の取引態様明示義務を整理します。明示義務が課せられる場面：①広告をするとき（宅建業法34条1項）、②注文（申込み・問い合わせ等）を受けたとき（同条2項）。ア：広告時のみでは不足→「注文時も必要」なためアは誤り（不完全な記述）。イ：広告時の取引態様明示義務→正答（34条1項）。ウ：取引態様の明示は「情報提供」であり、依頼者が報酬義務を当然に了解したとみなす法的効果は生じない→誤り。エ：取引態様が変更された場合は改めて明示が必要（取引態様が変更されれば相手方の権利・義務関係が変わるため）→誤り。

取引態様の明示義務（宅建業法34条）の「取引態様」とは、①自己が契約の当事者となって売買・交換を成立させる（自ら売主・買主等。自ら貸借は宅建業ではないため含まれない）、②代理人として売買・交換・貸借を成立させる、③媒介して売買・交換・貸借を成立させる、の別です（34条1項）。注文を受けたときは、遅滞なく、注文をした者に取引態様の別を明らかにしなければなりません（同条2項）。取引態様によって報酬の有無（自ら売主なら報酬不要・媒介なら報酬あり）、宅建業法上の義務の適用（8種制限は自ら売主のみ適用等）が異なるため、取引の相手方にとって「どちらが売主か・自分は誰と取引するのか」を正確に知る必要があります。「注文を受けたとき」の明示（同条2項）は広告とは独立した義務であり、広告で明示済みでも注文を受けた時点で改めて明示が必要です（「広告で明示したから省略可」ではない）。この「二度明示」の趣旨は、広告と実際の取引時点で取引態様が変わっている場合に相手方が不測の損害を受けることを防ぐことです（エの変更後通知不要という誤りと対応）。取引態様の明示は「書面で行う」ことは法定されておらず、口頭・電話・FAX・電子メール等でも可能ですが、証拠として書面が望ましいとされています。媒介契約書面（34条の2）では「媒介契約の種別」として専任・専属専任・一般の区別も記載しますが、これとは別に「取引態様（媒介）」の明示が34条義務として問われます。