宅建士 宅建業法 問45｜媒介契約書面の交付義務と電磁的方法

34条の2の媒介契約書面は「宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約」を対象とする書面で、賃貸借の媒介には適用がありません（アは誤り）。作成にあたっては宅建業者が記名押印しますが、35条書面・37条書面と異なり宅建士の記名は求められていません（イが正答）。電磁的方法による提供には依頼者の承諾が必要です（ウは誤り）。書面には物件を特定するための表示の記載が必要です（エは誤り）。

34条の2第1項・11項の条文を確認します。ア：1項柱書は「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約…を締結したときは」と定めており、対象は売買又は交換の媒介に限られ賃貸借の媒介は対象外→誤り。イ：1項柱書は「遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない」と定め、記名押印の主体は宅地建物取引業者であって宅建士ではない（35条書面・37条書面の「宅建士をして記名させなければならない」とは異なる規律）→正答。ウ：11項は「依頼者の承諾を得て」電磁的方法により提供できると定めており、承諾は必須→誤り。エ：1項1号は「当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示」を必要的記載事項として掲げている→誤り。

34条の2書面・35条書面・37条書面はいずれも「書面」の作成・交付を義務付ける規定ですが、記名（押印）の主体が異なる点が重要な比較論点です。34条の2第1項は「書面を作成して記名押印し」と定めており、この記名押印の主体は宅地建物取引業者自身（代表者等）であって、宅地建物取引士の関与は法文上求められていません。これに対し、35条書面は5項で「宅地建物取引士は、当該書面に記名しなければならない」、37条書面は3項で「宅地建物取引業者は…宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない」とそれぞれ定めており、いずれも宅建士による記名を必須としています。この違いは、35条書面・37条書面が専門的な説明・契約内容の確認を伴う書面であるのに対し、34条の2書面は業者・依頼者間の委任契約に類する媒介契約の内容を明確化する書面であるという性格の違いを反映しています。また、34条の2の対象が「売買又は交換の媒介」に限定されている点も重要です。賃貸借の媒介については、報酬の上限規制（46条）や37条書面の交付義務（37条2項）はありますが、34条の2の媒介契約書面の作成・交付義務そのものは適用されません（34条の3は代理契約への準用のみを定めており、賃貸借への準用も定めていません）。電磁的方法による提供（11項・12項）は、依頼者の承諾を得た上で、記名押印に代わる措置として国土交通省令で定める方法によることが条件とされており、これは35条8項・9項や37条4項・5項の電磁的提供の規律と共通する枠組みです。