宅建士 宅建業法 問48｜専任媒介の成立から取引完了までの流れ

専任媒介契約を結んだ業者は、契約から7日以内（休業日を除く）に指定流通機構（レインズ）に物件を登録し、指定流通機構が発行する登録を証する書面を依頼者に渡さなければなりません。アが正しく正答です。専任媒介では2週間に1回以上の業務処理状況の報告義務があるのでイは誤り。他の業者Cが成立させた取引の「成功報酬」をAが宅建業法に基づいて請求できるわけではないのでウも誤りです。

専任媒介契約（宅建業法34条の2）の手続を整理します。ア：専任媒介契約の締結の日から7日（休業日数は算入しない）以内に指定流通機構に登録し（34条の2第5項・同法施行規則15条の10）、登録をしたときは指定流通機構が発行する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す（34条の2第6項）→正答。イ：専任媒介契約では2週間に1回以上、業務の処理状況を依頼者に報告しなければならない（同条9項）→誤り。ウ：宅建業法には、依頼者が他の業者に依頼して成約した場合に専任の業者が成功報酬を請求できるとする規定はない→誤り。エ：有効期間は媒介契約書面の記載事項（同条1項5号）で、記載漏れは34条の2違反として監督処分の対象になり得るが、宅建業法上、媒介契約が無効になるとは定められていない→誤り。

指定流通機構への登録（34条の2第5項）は、物件情報を他の宅建業者に広く公開して取引の相手方を探すためのもので、専任媒介契約は7日、専属専任媒介契約は5日以内（休業日数を除く）に行います（規則15条の10）。登録をした業者は、指定流通機構が発行する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならず（34条の2第6項）、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」も、依頼者は登録済証の交付を受けることなどにより登録されたことを確認するよう注意を喚起することとしています。契約が成立したときは、遅滞なく指定流通機構に通知します（同条7項）。依頼者が専任媒介契約に違反して他の業者に依頼し成約させた場合の扱い（ウ）は、宅建業法ではなく契約で定まります。国土交通大臣が定める標準媒介契約約款では、専任媒介契約の有効期間内に依頼者が他の業者に依頼して契約を成立させたときは、約定報酬額に相当する金額の違約金を請求できるとされています。これは報酬そのものではなく約款上の違約金であり、宅建業法の規定から直接生じる権利ではありません。