宅建士 宅建業法 問49｜媒介契約における宅建業者の誠実義務

宅建業者は依頼者だけでなく取引の相手方に対しても誠実に業務を行わなければなりません（宅建業法31条）。イが正しく正答です。ア・ウは「依頼者のみへの誠実義務」として相手方を軽視するので誤りです。宅建士個人も宅建業法15条で「公正かつ誠実に」事務を行う義務を負うのでエも誤りです。

宅建業法31条・15条の業務処理の原則を整理します。ア：依頼者の利益のみを追求し相手方を無視することは、取引の関係者に対する信義誠実の義務（31条1項）に反する→誤り。イ：宅建業法31条1項「宅建業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない」→「依頼者および取引の相手方に対し」とするイは実質的に正しく正答。ウ：「取引の関係者」には依頼者・取引の相手方・その他の関係者が含まれ、依頼者限定ではない→誤り。エ：宅建士も、宅建業の業務に従事するときは、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実に宅建業法に定める事務を行わなければならない（15条）→「宅建士は誠実義務を負わない」は誤り。

宅建業法31条の「信義誠実の原則」は民法1条2項の信義誠実の原則（民法の基本原理）を宅建業に具体化したものです。「取引の関係者」には依頼者（売主・貸主）・取引相手方（買主・借主）・仲介関係者（他業者・金融機関等）が広く含まれます。宅建業において「依頼者の利益」と「取引相手方の利益」が対立する場合（例：売主から高値媒介を依頼された業者が、買主に対して物件の欠陥を意図的に隠す等）、宅建業者は「双方に対する誠実義務」を負うため、一方の利益のために他方を欺くことは許されません。宅建士の業務処理の原則（宅建業法15条）は「公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行う」とともに、宅建業に関連する業務に従事する者との連携に努める義務で、宅建業者の業務処理の原則（31条1項）と相互補完の関係にあります。実務上、誠実義務違反の典型例として「媒介物件の欠陥を知りながら相手方に告知しない（告知義務違反）」「虚偽の重要事項説明（35条違反）」「相手方を不当に急かす行為」等が挙げられ、これらは指示処分・業務停止処分・民事損害賠償の対象となります。