宅建士 宅建業法 問51重要事項の説明

35条6項は、相手方等が宅建業者である場合、1項・2項の「説明をさせなければ」という部分を「交付しなければ」に読み替え、宅建士による口頭説明を不要とする一方、書面の交付義務は残しています。さらに7項は、この読み替え後の書面を作成したときも宅建士に記名させる義務を定めています。イが正答です。アとエは説明の省略を認めない点が誤り、ウは書面交付まで不要としている点が誤りです。

35条6項・7項の条文を確認します。6項は「次の表の第一欄に掲げる者が宅地建物取引業者である場合においては、同表の第二欄に掲げる規定の適用については…前二項の規定は、適用しない」とした上で、「宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項…交付して説明をさせなければ」の部分を「少なくとも次に掲げる事項…交付しなければ」に読み替えると定めています。つまり相手方が宅建業者の場合、宅建士による「説明」の要件だけが外れ、「書面の交付」義務は残ります。ア：説明を省略できないとする点が6項に反する→誤り。イ：説明省略・書面交付は必要・7項により当該書面への宅建士の記名も必要→正答。ウ：書面交付まで不要とする点が誤り。エ：相手方が宅建業者でも説明を要するとする点が6項に反する→誤り。

35条6項の読み替え規定は、宅建業者の相手方等が専門知識を有する宅建業者である場合には、一般消費者向けに設計された「宅建士による対面（又はIT重説による）口頭説明」という重い手続を省略しても取引の相手方保護に欠けることがないという考え方に基づいています。もっとも、書面自体による情報提供（何が重要事項として存在するかの記録化）は業者間取引であっても必要とされており、これは後日の紛争予防・監督処分の資料としての機能を重視した規律です。7項が「前項の規定により読み替えて適用する第一項又は第二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない」と定めているのは、説明義務自体は外れても、書面の内容の正確性を専門家である宅建士が担保する仕組みを維持する趣旨です。この「業者間取引の35条」は、「業者間なら説明も書面交付も一切不要」（ウのような誤解）と覚え違いやすい分野です。業者間取引の適用除外を定める78条2項は「第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない」と定めており、35条も37条もこの対象条文に含まれていません。つまり業者間取引でも35条書面・37条書面の交付義務はいずれも残り、35条で外れるのは6項の読み替えによる「宅地建物取引士による説明」だけです。なお、35条6項が適用されるのは「宅地建物取引業者の相手方等」が宅建業者である場合であり、78条2項のように「宅建業者が自ら売主で、買主も宅建業者」という組み合わせに限られるものではありません。媒介の場合も、説明を受ける当事者が宅建業者であれば説明を省略できます。