宅建士 宅建業法 問52｜重要事項説明のタイミングと方法

重要事項説明は「契約前」に行う必要があります（アの「契約後」は誤り）。説明は宅建士しかできません（非宅建士への代行は不可のためイは誤り）。テレビ会議などを使ったITによる重要事項説明も、一定の要件を満たせば対面と同様に認められています（エは誤り）。宅建士は説明前に自ら宅建士証を提示しなければならないためウが正しく正答です。

宅建業法35条の重要事項説明の要件を整理します。ア：重要事項説明は「契約成立前に」行う義務→「契約後」は誤り。イ：重要事項の説明は「宅建士が」行う義務（宅建士の独占業務）→相手方の承諾があっても非宅建士への代行は不可→誤り。ウ：宅建士は重要事項説明の際、「相手方から請求がなくても宅建士証を提示」しなければならない（35条4項）→正答。エ：35条は説明の方法を対面に限定しておらず、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、映像と音声を双方向でやりとりできる環境など一定の要件を満たすITを活用した重要事項説明を対面と同様に扱うとしている→「対面のみ」は誤り（ただし映像のない電話だけの説明はこの要件を満たさない）。

重要事項説明の「契約前」要件（宅建業法35条1項）は、取引の相手方（買主・借主）が契約内容・物件の重要情報を十分に理解した上で契約するかどうかを判断できるようにするための情報提供義務です。「契約前」の具体的なタイミングは「売買・賃貸借契約の締結日以前」で、通常は「契約書を取り交わす当日以前」に行います。同日に説明と契約締結を行う場合は「説明→契約締結」の順序が必要です。宅建士証の提示義務（35条4項）：宅建士は重要事項の説明をするときは、説明の相手方に宅建士証を提示しなければなりません。相手方が提示を求めなくても提示する義務があり、22条の4の「取引の関係者から請求があったときの提示」とは別の義務です。違反は10万円以下の過料の対象です（86条）。ITを活用した重要事項説明は、宅建業法の条文ではなく国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に基づく運用で、①宅建士と説明を受ける者が図面等の書類と説明の内容を十分に理解できる程度に映像を視認でき、双方が発する音声を十分に聞き取れ、双方向でやりとりできる環境で実施すること、②重要事項説明書等をあらかじめ送付（電磁的方法による提供を含む）していること、③宅建士証を提示し、相手方が画面上で視認できたことを確認すること、④説明の途中で映像・音声に支障が生じたときは直ちに中断すること、などが要件とされています。なお、2022年5月18日施行の改正（令和3年法律第37号）で認められたのは、35条書面・37条書面などを相手方の承諾を得て電磁的方法で提供すること（35条8項・9項、37条4項・5項）です。