宅建士 宅建業法 問57｜住宅瑕疵担保責任の保険と供託

宅建業者が自ら売主として新築住宅を販売する場合、住宅瑕疵担保責任保険への加入または保証金の供託が義務付けられ、その内容は35条書面に記載する必要があります（イが正しく正答）。アの「重要事項説明の対象外」は誤りです。この義務は新築住宅（完成後1年以内・未居住）が対象で中古住宅には適用されません（ウは誤り）。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）と宅建業法35条の関係を整理します。ア：宅地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し、保証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか、及び講ずる場合はその措置の概要が35条書面の記載事項（35条1項13号）→「対象外」は誤り。イ：住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合は、その措置の概要（保険を引き受ける法人、保険期間、保険金額など）を35条書面に記載→正答。ウ：住宅瑕疵担保履行確保法の保険・供託義務は「新築住宅（完成後1年以内・未居住）の売買」で売主が宅建業者の場合に適用→中古住宅は対象外→誤り。エ：新築住宅の構造耐力上主要な部分等についての10年間の担保責任は、宅建業法ではなく住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）が定めるもので、特約で責任を負う期間を延ばすことは同法上認められている→「宅建業法で10年と定められ、変更できない」は誤り。

住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）は、品確法が定める新築住宅の10年間の担保責任を確実に履行させるため、売主である宅建業者に資力確保措置（住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結）を義務付けた法律です（同法11条）。保険契約の要件として、保険金額が2,000万円以上であること、新築住宅の買主が売主である宅建業者から引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効であることなどが定められています（同法2条）。「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）をいいます（品確法2条2項）。宅建業法35条書面への記載（イ）は、消費者が「購入する住宅に10年間の保証がついているか・その内容は何か」を事前に確認できるようにする情報提供義務の一環です。

資力確保措置の運用も押さえておきます。宅建業者は、毎年、基準日から3週間を経過する日までの間において、基準日前10年間に自ら売主として買主に引き渡した新築住宅について、保証金の供託をしていなければなりません（住宅瑕疵担保履行法11条1項。保険契約を締結した住宅はその分が差し引かれます）。新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、保証金の供託と保険契約の締結の状況を免許権者（国土交通大臣又は都道府県知事）に届け出なければならず（同法12条1項）、供託と届出をしなければ、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結できません（同法13条）。また、保証金を供託している宅建業者は、新築住宅の買主に対し、売買契約を締結するまでに、供託所の所在地その他の事項を記載した書面を交付して説明しなければなりません（同法15条1項）。35条の重要事項説明（措置の概要）と、履行法15条の供託所等の説明は根拠となる法律が別で、いずれも契約締結前に行う点を区別しましょう。試験では「中古住宅にも適用される」「届出をしなくても契約締結は自由」のように、対象や効果をずらした記述がひっかけの典型です。