宅建士 宅建業法 問60｜未完成物件の重要事項説明

未完成物件でも、建築確認などの必要な処分を受けた後であれば売買契約を締結でき、その前に重要事項説明を行えます（ウは誤り）。未完成物件の35条書面には「工事完了時の形状・構造」を記載する必要があります（エが正しく正答）。現地説明は禁止されておらずモデルルームでの説明も認められます（イは誤り）。

宅建業法35条1項5号の未完成物件規定を整理します。ア：工事完了前の宅地建物については、工事完了時における形状・構造その他国土交通省令で定める事項を記載した書面（図面を必要とするときは図面）を交付して説明しなければならない（35条1項5号）→口頭の説明で足りるとする点が誤り。イ：重要事項説明の場所・方法に法律上の制限はなく、現地・モデルルーム・事務所・IT重説等すべて可能→誤り。エ：未完成物件の35条書面には「工事完了時の形状・構造（宅地の場合は土地の形状・面積等）」を記載→正答。ウ：未完成物件の売買契約は、開発許可・建築確認など法令に基づく処分があった後であれば締結できる（36条）→「完成まで説明できない」は誤り。

未完成物件取引（宅建業法33条・36条）の規制：①広告開始時期の制限（33条）：宅地の造成又は建築に関する工事の完了前は、開発許可・建築確認など法令に基づく許可等の処分があった後でなければ広告をしてはならない（申請しただけでは広告できない）。②契約締結時期の制限（36条）：同様に、許可等の処分があった後でなければ、自ら当事者として売買・交換の契約を締結し、又はその代理・媒介をしてはならない。未完成物件の35条書面における「工事完了時の形状・構造」（エ）の記載は、消費者が「完成後の建物」をイメージして購入判断できるよう情報提供する義務の具体化です。国土交通省令（宅建業法施行規則16条）は、宅地では宅地に接する道路の構造及び幅員、建物では主要構造部・内装・外装の構造又は仕上げ、設備の設置及び構造などを追加の説明事項としています。国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、図面を交付したときは、その図面に記載されている事項を改めて重要事項説明書に記載することを要しないとしています。宅建業者が自ら売主となる未完成物件の売買で、受領しようとする手付金等が代金の5%又は1,000万円（宅建業法施行令3条の5）を超える場合などは手付金等の保全措置（41条）が必要で、その措置の概要は35条書面の記載事項です（35条1項10号）。