宅建士 宅建業法 問61｜IT重説

IT重説は、パソコンやテレビ会議システムなどを使い、宅建士と相手方が離れた場所にいても対面と同じように重要事項を説明する方法です。一般消費者との取引でも使えます（アは誤り）。同じ部屋にいる必要はありません（イは誤り）。重要事項説明書をあらかじめ相手方に送っておき、説明の前に相手方の手元にあることを確認することが要件の一つなので、ウが正しく正答です。宅建士証の提示も必要で、画面越しに見せます（エは誤り）。

宅建業法35条は重要事項の説明の方法を対面に限定しておらず、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、一定の要件を満たすITを活用した重要事項説明を対面による説明と同様に扱うとしています。ア：売買・賃貸を問わず、一般消費者を相手方とする取引でも行える→誤り。イ：離れた場所で映像・音声を双方向でやりとりすることが前提で、同室である必要はない→誤り。ウ：要件として、重要事項説明書等をあらかじめ相手方に送付（電磁的方法による提供を含む）していること、説明を受ける者が重要事項説明書等を確認しながら説明を受けられる状態にあることを、宅建士が説明の開始前に確認していることが求められる→正答。エ：宅建士は宅建士証を提示し、相手方が画面上で視認できたことを確認しなければならない。説明の際の宅建士証の提示義務（35条4項）はIT重説でも免除されない→誤り。

ITを活用した重要事項説明は、宅建業法の条文に定めがある制度ではなく、35条の「説明」の方法として国土交通省の「解釈・運用の考え方」で要件が示されているものです。主な要件は、①宅建士と説明を受ける者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施すること、②宅建士により記名された重要事項説明書等をあらかじめ送付（電磁的方法による提供を含む）していること、③説明を受ける者が重要事項説明書等を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅建士が説明を開始する前に確認していること、④宅建士が宅建士証を提示し、説明を受ける者が画面上で視認できたことを確認していること、です。説明の途中で映像や音声に支障が生じた場合は、直ちに説明を中断し、解消した後に再開します。これとは別に、デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（令和3年法律第37号）による宅建業法改正（2022年5月18日施行）で、相手方の承諾を得て35条書面・37条書面などを電磁的方法で提供することが条文上認められました（35条8項・9項、37条4項・5項）。IT重説（説明の方法）と、書面の電磁的提供（交付の方法）は別の論点として区別します。