宅建士 宅建業法 問62｜重要事項説明における法令上の制限

法令上の制限（用途地域・建ぺい率・容積率等）は35条書面の必要的記載事項です。用途地域の種別はアの通り必ず説明しなければなりません（正答）。建ぺい率・容積率は専門家の媒介であっても省略できません（イは誤り）。法令制限の説明は宅地・建物の双方に適用されます（エは誤り）。なお、説明すべき法令の範囲は、売買か貸借か、宅地か建物かによって政令で異なります。

宅建業法35条1項2号の法令上の制限説明義務を整理します。ア：宅地の売買では、用途地域の内容（第一種住居地域等の区分・用途制限）など都市計画法・建築基準法に基づく制限の概要を説明しなければならない（35条1項2号・宅建業法施行令3条1項）→正答。イ：建蔽率・容積率などの法令上の制限は、媒介を行う業者に専門知識があることを理由に説明を省略できるものではない→誤り（なお、相手方が宅建業者である場合は説明が不要となり、宅建士が記名した書面の交付で足りる：35条6項・7項）。ウ：都市計画法に基づく制限は、宅地・建物の売買・交換では当然に説明の対象であり、賃貸借に限る理由はない→誤り。エ：35条1項2号は、宅地・建物の売買・交換・貸借について、それぞれ政令（宅建業法施行令3条）で定める法令上の制限の概要を説明させるもの→宅地の売買に限るとする点は誤り。

法令上の制限の重要事項説明（宅建業法35条1項2号）は「取引の相手方が取引後に建物を建てる・使用する際に直面する法的制限」を事前に知らせることを目的とします。主な法令制限の説明内容：①都市計画法：用途地域・容積率・建ぺい率・防火地域・地区計画・開発許可の状況等。②建築基準法：接道義務・建蔽率・容積率（都計法と建基法の双方から規制・厳しい方が適用）・高さ制限等。③農地法：3条・4条・5条の許可の要否。④土砂災害防止法・急傾斜地法等のその他法令。35条1項2号は「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要」と定めており、説明すべき法令の範囲は宅建業法施行令3条で契約内容の別ごとに定められています。売買・交換では多くの法令が対象になる一方、建物の貸借では対象となる法令がごく限られます（たとえば建物の貸借では用途地域内の建築物の用途制限などは説明の対象外）。取引の種類によって説明範囲が変わる点が重要です。