宅建士 宅建業法 問64：重要事項の説明

重要事項説明を行わずに契約を締結した場合、契約自体が自動的に無効になるわけではありません（アは誤り）。宅建業者は業務上の違反として監督処分（指示・業務停止・免許取消し）の対象となりますが、民事上の損害賠償も発生します（イは誤り）。ウの「監督処分の対象となる」が正しく正答です。

35条説明義務違反の効果を整理します。ア：説明義務違反で契約が「当然に無効」にはならない（私法上の有効性に直接影響しない）→誤り。イ：虚偽告知は業務停止・免許取消しの対象かつ、相手方に損害が生じた場合は民法709条の不法行為・宅建業法上の損害賠償請求（同法64条の10・47条3号等）の対象→「民事上の責任は生じない」は誤り。ウ：35条違反は「指示処分→業務停止処分（1年以内）→免許取消し」の段階的監督処分の対象→正答。エ：借主が説明を「放棄」したと宅建業者が主張しても、重要事項説明義務は公法上の義務（強行規定）であり相手方の放棄で免除されない→誤り。

重要事項説明義務違反の法的効果は「行政法上の効果（監督処分）」と「民事上の効果（損害賠償）」の二層構造です。①行政法上の効果：宅建業法65条による指示処分・業務停止処分、同法66条による免許取消し処分。さらに宅建士についても68条による指示処分・事務禁止処分・68条の2による登録消除の対象。②民事上の効果：契約自体の効力は直接には影響しないのが通説ですが、①説明義務違反が「取引の相手方の意思決定を歪めた」場合は民法95条の錯誤による取消し（重要事項に関する錯誤は「重要な錯誤」として取消し可能）、②故意・重過失がある場合は民法709条の不法行為（損害賠償）、③宅建業法に基づく損害賠償請求（同法64条の10等）の対象となります。「相手方が説明を放棄した」場合でも（エ）、宅建業法の重要事項説明義務は公序良俗・消費者保護の強行規定として位置付けられており、相手方の任意の放棄で業者の義務が消滅しません（最判等の解釈）。実務上、買主・借主が「説明は不要です、早く契約したい」と言っても業者は説明義務を履行しなければなりません。