宅建士 宅建業法 問64｜重要事項説明を欠いた場合の効力

重要事項説明を行わずに契約を締結した場合、契約自体が自動的に無効になるわけではありません（アは誤り）。宅建業者は業務上の違反として監督処分（指示・業務停止・免許取消し）の対象となりますが、民事上の損害賠償も発生します（イは誤り）。ウの「監督処分の対象となる」が正しく正答です。

35条説明義務違反の効果を整理します。ア：説明義務違反で契約が「当然に無効」にはならない（私法上の有効性に直接影響しない）→誤り。イ：重要な事項について故意に不実のことを告げる行為は47条1号で禁止され、監督処分や罰則の対象になるうえ、相手方に損害が生じた場合は民法上の不法行為（709条）などに基づく損害賠償責任も問題となる→「民事上の損害賠償責任は生じない」は誤り。ウ：35条違反は、指示処分（65条1項）、1年以内の業務停止処分（65条2項2号）の対象となり、業務停止処分事由に該当し情状が特に重いときは免許取消し（66条1項9号）の対象となる→正答。エ：借主が説明を「放棄」したと宅建業者が主張しても、重要事項説明義務は公法上の義務（強行規定）であり相手方の放棄で免除されない→誤り。

重要事項説明義務違反の法的効果は「行政法上の効果（監督処分）」と「民事上の効果（損害賠償）」の二層構造です。①行政法上の効果：宅建業法65条による指示処分・業務停止処分、66条1項9号による免許取消し処分。宅建士についても、宅建士としてすべき事務に関し不正又は著しく不当な行為をしたときは68条による指示処分・事務禁止処分、情状が特に重いときは68条の2による登録消除の対象になり得ます。②民事上の効果：宅建業法上の説明義務違反によって契約が当然に無効になるわけではありませんが、説明の欠如や虚偽によって相手方が誤信した場合は、民法の錯誤（95条）や詐欺（96条）による取消し、不法行為（709条）や債務不履行に基づく損害賠償が問題となります。なお、営業保証金・弁済業務保証金は、宅建業者と取引をした者（宅建業者を除く）がその取引により生じた債権について弁済を受ける制度（27条1項・64条の8第1項）で、損害賠償請求権を新たに生じさせる規定ではありません。「相手方が説明を放棄した」場合でも（エ）、35条は宅建業者に説明させることを義務付けており、相手方の意思で義務が免除される規定はありません。実務上、買主・借主が「説明は不要です、早く契約したい」と言っても業者は説明義務を履行しなければなりません。