宅建士 宅建業法 問76｜37条書面の記載内容と法定外特約

37条書面の任意的記載事項には「定めがある場合の各種特約」が含まれます。ローン特約（ローン不成立による解除）は「契約の解除に関する事項」として37条書面に記載が必要でウが正しく正答です。契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の定めも、定めがあれば記載が必要です（アは誤り）。強行法規に反する特約を37条書面に記載しても、その特約は無効となります（エは誤り）。

37条書面と特約の関係を整理します。ア：契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）についての定めがあるときは、その内容を記載しなければならない（37条1項11号）→「記載する必要はない」は誤り。ウ：ローン特約（住宅ローン不成立の場合の解除）は「契約の解除に関する事項」（37条1項7号）として定めがある場合の任意的記載事項→定めがあるので記載義務→正答。イ：法令上の規定にない内容でも「当事者間の合意（特約）」として37条書面への記載は適法（禁止規定なし）→誤り。エ：37条書面に記載した特約でも「宅建業法や民法の強行法規に反する特約」は無効（公序良俗違反・強行規定違反）→誤り。

37条書面に記載される「特約」の有効性は、宅建業法・民法・その他強行法規との関係で判断されます。①8種制限（33条の2・37条の2〜43条）に反する特約：自ら売主の宅建業者と宅建業者でない買主の間で「クーリングオフを排除する」（37条の2第4項）、「損害賠償額の予定と違約金の合計が代金の2割を超える」（38条2項・超える部分が無効）、「契約不適合責任の通知期間を引渡しから2年未満とする等、民法566条より買主に不利」（40条2項）といった特約は無効。②消費者契約法に反する特約：消費者の利益を一方的に害する条項は無効（消費者契約法10条）。③民法：担保責任を負わない旨の特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実等については責任を免れない（民法572条）。ローン特約（ウ）は民法・宅建業法上の強行規定に反するものではなく、当事者の合意として有効な特約として37条書面に記載されます。ローン特約は「停止条件（ローン承認を条件とする契約）」または「解除条件（ローン不成立を解除条件とする契約）」として構成されることが多く、どちらの構成をとるかで買主の手付金返還権・売主の損害賠償権が変わります。