宅建士 宅建業法 問76：37条書面

37条書面の任意的記載事項には「定めがある場合の各種特約」が含まれます。ローン特約（ローン不成立による解除）は「契約の解除に関する事項」として37条書面に記載が必要でウが正しく正答です。強行法規に反する特約を37条書面に記載しても、その特約は無効となります（エは誤り）。

37条書面と特約の関係を整理します。ア：瑕疵担保責任の期間制限特約は「契約の解除・損害賠償の定め」に関する事項として37条書面の任意的記載事項に含まれる→記載が必要で、アの「記載しなければならない」は正しい内容だが、ウが最も適確な正答。ウ：ローン特約（住宅ローン不成立の場合の解除）は「契約の解除に関する事項」（37条1項7号）として定めがある場合の任意的記載事項→定めがあるので記載義務→正答。イ：法令上の規定にない内容でも「当事者間の合意（特約）」として37条書面への記載は適法（禁止規定なし）→誤り。エ：37条書面に記載した特約でも「宅建業法や民法の強行法規に反する特約」は無効（公序良俗違反・強行規定違反）→誤り。

37条書面に記載される「特約」の有効性は、宅建業法・民法・その他強行法規との関係で判断されます。①8種制限に反する特約（宅建業法39〜47条の2）：自ら売主の宅建業者が「手付額を2割超に設定」「クーリングオフを排除」「損害賠償額予定を2割超」等の特約を締結した場合、その特約は無効（強行規定違反）。②消費者契約法に反する特約：消費者（個人）と事業者（宅建業者）間の契約で「消費者に不当に不利な条項」は消費者契約法10条により取消し可能。③民法の強行規定違反：売主の担保責任（民法562条以下）を完全に免除する特約は一定の場合無効（民法572条）等。ローン特約（ウ）は民法・宅建業法上の強行規定に反するものではなく、当事者の合意として有効な特約として37条書面に記載されます。ローン特約は「停止条件（ローン承認を条件とする契約）」または「解除条件（ローン不成立を解除条件とする契約）」として構成されることが多く、どちらの構成をとるかで買主の手付金返還権・売主の損害賠償権が変わります。