宅建士 宅建業法 問78｜37条書面の物件特定記載

37条1項2号は、建物については「所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示」を、宅地については「所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示」を37条書面の必要的記載事項として定めています。ウが正答です。35条書面に書いてあっても、37条書面への記載は省略できません（アは誤り）。書面の記載不備は義務違反であっても契約自体の成否とは別問題です（イは誤り）。宅地についても所在の記載が必要です（エは誤り）。

37条1項2号の条文を確認します。「二 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示」。ア：37条1項は、契約が成立したときに交付する書面に「次に掲げる事項」を記載するよう求めており、2号の物件の特定表示もその1つである。35条書面は契約成立前に交付・説明する別の書面であり、35条書面に記載したことで37条書面の記載を省略できるとする規定はない→誤り。イ：37条書面の記載不備は行政上の義務違反にとどまり、民法上の売買契約の成立自体（諾成契約）に影響しない→誤り。ウ：条文どおり建物は所在・種類・構造その他必要な表示を記載する→正答。エ：宅地についても「所在」と「地番その他必要な表示」の双方が必要であり、地番のみで足りるとする根拠はない→誤り。

37条1項2号は、宅地と建物とで異なる特定要素を明文で列挙しています。宅地は「所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示」、建物は「所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示」です。宅地における「地番」は不動産登記法上の表示登記に由来する固有の番号であり、これに「所在」（地番の属する市区町村・字等の表示）を組み合わせることで登記記録上の土地を一意に特定できます。建物については「地番」ではなく「種類」（居宅・店舗等の用途区分）と「構造」（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造等）が特定要素として列挙されており、宅地とは要求される表示要素が異なる点が本問の実質的な論点です。「その他必要な表示」という包括的な文言があることから、条文に明記された要素（宅地の所在・地番、建物の所在・種類・構造）だけで物件が一意に特定できない場合には、家屋番号・床面積・持分割合等を追加で記載して、物件を特定できるようにする必要があります。アのように「35条書面に書いたから37条書面では省略できる」と考えるのは誤りです。35条書面は契約が成立するまでの間に取得者・借主側に交付して説明する書面、37条書面は契約が成立した後に遅滞なく契約の各当事者に交付する書面であり、交付の時期も相手も目的も異なります。そのため、物件の特定表示は37条1項2号の必要的記載事項として、37条書面にも必ず記載しなければなりません。また、イのように37条書面の記載が欠けても、それによって売買契約の成立そのものが否定されるわけではありません。37条は、成立した契約の内容を書面で明らかにして後日の紛争を防ぐための業者の義務であり、義務違反は業者に対する監督処分等の問題として扱われます。