宅建士 宅建業法 問80：37条書面

宅建業者が自ら売主として一般消費者に宅地建物を売る場合、損害賠償額の予定は「代金額の2割」を超えてはならず、超過部分は無効となります。エが正しく正答です。37条書面の交付方法（ア）は令和3年改正で電磁的方法も可能になりましたが「相手方の承諾」が必要のため「制限されていない」は誤りです。

37条書面の総合確認を整理します。ア：電磁的方法による提供は相手方の承諾が必要（37条4項）→「制限されていない」は誤り（承諾という条件がある）。イ：記名する宅建士は「当該取引を担当した専任の宅建士」に限定されない→誤り（いずれの宅建士でも可）。ウ：必要的記載事項の記載漏れは宅建業法違反（監督処分対象）→当事者の合意があっても書面上の義務は別問題で誤り。エ：8種制限の「損害賠償額の予定の制限」（宅建業法38条）→代金額の2割超の予定を定めた場合、超過部分は無効→正答。

宅建業法38条（損害賠償額の予定等の制限）は「自ら売主の宅建業者が消費者（非宅建業者）に宅地建物を売る場合」に適用される8種制限の一つです。損害賠償額の予定（違約金）の上限は「代金の2割」で、2割超の部分は無効（超過分のみ無効・2割部分は有効）となります。例：4,000万円の物件で損害賠償額の予定を1,000万円（代金の25%）と定めた場合、800万円（代金の20%）を超える200万円分は無効で、800万円が有効な上限となります。この規制は「37条書面に記載した特約でも強行規定に反すれば無効」という原則（エの正答）の具体例です。8種制限（宅建業法39〜47条の2）のうち損害賠償額制限（38条）は試験頻出で「2割という数値」と「超過部分のみ無効（全部無効ではない）」という点が重要論点です。37条書面の任意的記載事項としての損害賠償額・違約金の定めは「有効な範囲で記載」することが必要で、無効な特約を37条書面に記載しても効果は生じません。